Объективная реальность — в административных границах Воронежа практически не остается пятен под масштабную жилую застройку. Поэтому подобные проекты активно и неуклонно смещаются за административные границы города, захватывая территории сельских поселений.
Город с уже сложившейся инфраструктурой и с огромным массивом заброшенного «промышленного наследия», и других территорий требующих модернизации.
Историческое ядро города — трансформируется под нужды делового центра и «американизируется».
Периферия города маргинализируется и испытывает недостаток в социальной инфраструктуре, рабочих местах и зонах культурного досуга.
Яркий пример градостроительного тупика — транспортные проблемы. Город не заинтересован да и не может в рамках законодательства, развивать инфраструктуру на «чужой» земле. Область также не имеет достаточной мотивации для такой работы, поскольку жители новых поселений в массе своей работают, а значит, и платят налоги в городе. В результате сотни тысяч «областных горожан» сталкиваются с ежедневными и постоянно возрастающими затруднениями по дороге на работу (в город) и домой (в область).
Иллюстрация транспортной доступности в часах от центра. Зеленый минимум времени, бордовый максимум.
«Земельный банк» для освоения комплексной застройки а ля greenfield стремится к zero(нулю). Возможна реновация старых промышленных территорий, которая идет, но медленно. Работает вариант — освоение с помощью федеральных программ старых кварталов признанных ветхим жильем.
Добавим слайд из презентации тогда еще и.о. Гусева
Что же мы видим, кроме расползания пятна застройки?
Фиксация.
— растянутые транспортные сети;
— протяженные инженерные коммуникации;
— несоответствие нормативам транспортной и пешеходной доступности;
— увеличение нагрузки на транспортные магистрали, влекущее за собой автомобильные пробки;
— монофункциональность районов;
— уменьшение социальных контактов;
- риск активной деградации среды удаленных районов;
- увеличение радиуса вредных выбросов в атмосферу.
— ощущение «разорванности» городской структуры;
— уничтожение сельскохозяйственных угодий и «зеленых» зон вокруг городов;
Размещение источников загрязнений (данные старые)
В промежутке 4–7 лет стоит ожидать реализации сценария, представленного чуть ниже.
«Взрывной Рост», (Инерционный сценарий) основан на поглощении земель Новоусманского и Рамонского районов. Идет уверенное освоение земель имевших прежде сельскохозяйственное предназначение. Активное освоение поймы рек Усманка, Тавровка, Песчанка. Разнонаправленные процессы как на сохранение включенных в ООПТ лесных массивов, так и вырубку попавших под массовую застройку территорий, например в районе Ростовской развязки, район Борового, село Отрадное и некоторые другие участки. В связи с вводом новых жилых объектов, увеличится количество населения в периферийных по отношению к Центральному району города, например Железнодорожному и Ленинскому району, и прилегающих к административным границам муниципалитета территориям.
Джокером скрывается город «Солнечный» насаженный на Ростовскую трассу в районе ТРЦ «Град». Массовая застройка вдоль трассы на Москву в Яменском поселении в перспективе принесет массу нерешенных вопросов в области социальной инфраструктуры. Утрата залесенных участков расположенных между рекой Дон и трассой М4.
Продолжающийся вывод предприятий в Индустриальную Зону «Масловская» говорит о реализации индустриального Проекта. Обеспечивает устойчивый рост и наибольшую эксплуатацию возможностей. Движущей силой при реализации данного сценария является благоприятная конъюнктура на внешних рынках для основных видов промышленной деятельности региона, которая сохранится в среднесрочной перспективе и послужит стимулом активного инвестиционного процесса. Данный проект формирует потребность кластера в рабочих профессиях соответствующих данному технологическому укладу с релевантным разделением труда.
Изменения, связанные с эффектом запуска и выхода на планируемые объемы производства мы увидим только к концу прогнозируемого периода. Значит ли, что мы не сможем предположить, как это повлияет на трансформацию города?
Развитие идет по пути концентрации сил на крупные проекты, очень мало локальных точечных изменений, за исключением отдельных случаев.
Единообразная застройка обеспечена вводом новых мощностей завода «Выбор», набор гомогенных, монотонных дворовых пространств, далеких от офисов компаний и мануфактур и государственного сектора.
Давление на гаражные кооперативы вдоль железнодорожных линий. В среднесрочной перспективе перенос отдельных предприятий в индустриальные парки и реновация высвободившейся территории.
Идет формирование новых жилых районов на периферии города или вдоль транспортных магистралей. Мы наблюдаем, что налицо формирование новой транспортной инфраструктуры и всей логистики, которая пересоберет город в перспективе.
Попадание жилых районов за линию М4 делает сценарий развития левобережья неустойчивым, так как оставляет нерешенным проблемы инфраструктурного развития. Застройка за этой линией это формирование воронежского «замкадья». Средние «класс» населения, живущие на периферии, вынуждены вкладывать значительные средства в приобретение автомобилей, чтобы иметь возможность доступа к рабочим местам. Остается гадать какова ситуация у тех, кто маломобилен.
В среднесрочной перспективе появления нового «Северного» и «Южного» мостов не ожидается. Сохранение транспортной проблемы. Качество образования остается стабильным с отрицательной динамикой по качеству. Отсутствует обратная связь с работодателями, формируются контуры новых образовательных институтов.
Вероятность сценария — 70%
Дополнительно — в рамках «ВР» (Сценарий разрыв городской ткани) это собственно ветка на сценарии ВР.
В целом не удастся решить проблемы, препятствующие переходу к эффективному управлению размещением производственных, общественно-деловых, жилых и иных объектов на территории, из-за несоответствия темпов развития социальной, энергетической и инженерно-транспортной инфраструктур потребностям экономики и населения. Не удастся преодолеть действие негативной тенденции снижения эффективности использования территории, и нарастания проблем с качеством жизни населения, проживающего в расширяющихся периферийных районах Воронежа.
Медленные темпы изменения структуры использования земель приведут к увеличению плотности застройки, сокращению общественных пространств. Торговые моллы по-прежнему остаются базовыми элементами для обслуживания населения, так как остальная инфраструктура по-прежнему не жизнеспособна. В ближайшее время появление удобных для горожан улиц не ожидается. Время пребывания в автомобиле значительно вырастет, а скорость перемещения упадет. Новые ТЦ служат черными дырами и не позволяют сложиться благоприятной пешеходной среде.
Увеличение плотности застройки приведет к ухудшению качества городской среды. Вместе с невысоким экономическим ростом и сокращением спроса на рабочую силу, это приведет к снижению миграционной привлекательности города, что негативно скажется на его демографических показателях. Обновление целого ряда объектов социальной инфраструктуры и работа в рамках федеральной программы по благоустройству вплоть до 2020, снимет напряженность в целом ряде мест. Отдельные характеристики даже улучшатся. «Город для автомобиля» по-прежнему определяет многочисленные сценарии городской жизни.
Социальная структура приходит на периферию или в районе комплексного освоения с опозданием от 3 до 5 лет.
Экологическая обстановка будет по-прежнему иметь тенденцию к ухудшению, в связи с массовой потерей леса, в прилегающих к левобережью районов и увеличением плотности УДС. Сбросы в Усманку породят проблемы ниже по течению, например ухудшение сан обстановки у «дачников» и отдыхающих в летних лагерях отдыха, как это повлияет в целом на экологическую обстановку в районе заповедных зон.
Если в комфортную среду инвестировано миллионы рублей, то в человеческий капитал, социальную инфраструктуру позволяющий качественно менять ситуацию в тех местах, где это сделали, почему то забывают. Это издержки, деформация образовательной системы.
Категорически не хватает высококвалифицированных сотрудников для растущих рынков в высокотехнологичных компаниях, и компаниях резидентов ИЗ «Масловская». Образовательные учреждения не успевают готовить своих выпускников для работы в компаниях. Нет преподавателей, образовательных программ, нет понимания каких специалистов готовить, нет устойчивых связей с ВУЗами. Количество незакрытых «рабочих» мест из-за отсутствия специалистов в нашем городе более 1000 с зарплатой более 50 000 рублей. Иначе говоря 50 000 000 млн в месяц или 600 млн в год.
Социальная инфраструктура вводится с запаздыванием в два три года в новых жилых кварталах
Вероятность сценария 70%.
«Альтернатива». Фокус городской политики направлен на реновации естественных природных ландшафтов, рекультивации бывших заводских территорий, внедрении новых стандартов качества жизни, появлении нескольких знаковых объектов, в том числе туристических, при минимизации средств. Внедрение элементов смарт — сити в сотрудничестве с японскими компаниями дает краткосрочные положительные эффекты. Возможно, что в совокупности с развитием транспортно-логистических услуг горожане левобережья получат новые рабочие места.
Решение транспортных проблем будет откладываться, и будет решаться исключительно традиционными средствами: за счет увеличения ширины проезжих дорог.
Отсутствие инфраструктурного планирования, снижающее доступность инженерных, социальных инфраструктурных услуг, перегрузка имеющихся мощностей инфраструктур — транспортной, энергетической. Сложно ожидать трансформации существующей застройки, не смотря на снос ветхого жилья.
Появления многоэтажных зданий, а тем более небоскребов затруднено из-за ограничений в связи с размещением в самом центре левобережья ВЗПП. Таким образом, транспортные проекты будут вовлекать все новые и новые территории в градостроительное освоение, это в свою очередь будет приводить к суммарному увеличению доли депрессивных участков в границах городской черты.
Возможно еле заметное движение вокруг образа Воронеж — хаб, слабо увязываются сценарии по логистике и перемещению горожан. Все будет зависеть от крупных федеральных игроков и государственных программ.
Идет формирование новых жилых районах на периферии города, или вдоль транспортных магистралей. Если нанести на карту объекты запланированные в рамках строительства легкого метро и новой застройки вдоль трасс М4, то увидим как формируется новая транспортная инфраструктура и логистика, которая изменит город в долгосрочной перспективе.
Развитие сервисов по доставке и дронов уменьшат зависимость горожан от поездок в магазины и шоу- румы. Это сценарий конечно в 7 летней перспективе.
Торговые центры будут трансформироваться в ТРЦ и иные форматы недвижимости связанные с осуществлением социальных функций. Часть зданий трансформируется в майнинг-отели, или иные объекты далекие от своей непосредственной функции. Возможно, что это заставит крутиться девелоперские компании, которые будут формировать новые форматы недвижимости, завязанные на поколенческие сдвиги — милленеалы, Z, Y.
Мы оставляем за скобками изменение демографической пирамиды, которая станет неожиданностью для городских и областных планировщиков. Так как потребности различных поколений: от поколения детанта, до милленеалов пока слабо разложены маркетологами, которые описывают свои ЦА в диапазоне мужчина\женщина от 18 до 45.
Возможно, что девелоперы задумаются над новым форматом недвижимости и для поколения «пепси», и более молодого поколения, которое собирается уходить на пенсию, и заинтересовано в новом образе жизни, где комфортно, безопасно и доступно.
Важно также отметить появление «капсул» будущего, это планируемое строительство коттеджной застройки под соусом смарт сити и город для IT-специалистов, который будет насажен на трассы Воронеж-Москва, сразу за Градом.
Вероятность сценария — 30%.
Третий сценарий, является вариантом сочетающим параметры первого и второго — «Линейный город» предполагает решение инфраструктурных проблем существующих районов — развитие уже застроенных территорий и индустриальных парков. Сценарий предполагает концентрацию ресурсов на двух векторах развития — образовании и промышленности. Ставка при этом будет делаться на федеральное финансирование и максимальную концентрацию ресурсов. Развитие на основании выводов японской корпорации Номура объектов вдоль железнодорожной линии меняет не только транспортную сетку, но сценарии передвижения. Таким образом, это разгружает загруженность дорог по направлению в центр города. Вследствие работы с японскими разработчиками развивается слабый точечный обмен информацией, новациями. Возможны заимствования в технической сфере способные придать дополнительный импульс научно-техническим знаниям в нашем городе. Обозначается точечная кооперация с возможностями использования взлетно-посадочной полосы авиазавода, или связка города с аэродромом, чтобы усилить эффект хаба, но все это требует значительных административных усилий со стороны областного правительства.
Данный процесс меняет технологический и природный ландшафт города и закладывает новые точки роста и непредсказуемые изменения, о которых пока не задумываются.
Есть незначительный шанс появления нового ЖД вокзала. Появление новых образовательных учреждений влечет за собой еле заметное улучшение общественных пространств, и качества стрит-фуда. Дальнейшая джентрификация нескольких кварталов, улучшайзинг кромки моря нашего водохранилища, появление отдельных не связанных между собой пешеходных пространств.
Новые образовательные учреждения, конечно же, появятся не раньше прогнозных цифр, а именно 2023–25 года.
Реализуются экосценарии в рамках вышеуказанного, возможно эксперименты по появлению вертикальных ферм с гидропоникой. Локализация данных сценариев происходит в закрытых коттеджных поселках расположенных в Северо-Восточной части левобережья, в долине р. Усманка.
Вероятность сценария 20%
«Сжатие» — предлагает стратегию развития за счет отказа от дальнейшего расширения «пятна застройки» и концентрации усилий на внутренних факторах и не предполагает никаким образом расширять границы городского округа. Считаю его наименее возможным для реализации. Под данный сценарий больше подходит определение компактный город, но исходя из мышления чиновников, можно предположить, что это будет то, что мы называем точечная застройка, со всеми эксцессами.
Пространственное развитие будет реализовываться в существующих рамках, основываясь на методичном «облагораживании» города, повышении эффективности использования его территории, развитии функциональных зон, в первую очередь, исторической.
Экономия затрат на рост инженерной инфраструктуры безусловный плюс в среднесрочной перспективе для данного сценария. Игроков которые могут поддержать данный сценарий — нет.
В рамках данного сценария город будет постепенно выходить на нормативные показатели обеспеченности основными видами услуг, совершенствовать различные виды инфраструктуры. Активного освоения сопредельных с городом пригородных территорий за счет «экспансии» города не предполагается. Вывод уже существующих предприятий в Масловскую индустриальную зону обеспечивает город значительным количеством территорий расположенных до железнодорожной линии. Размещение новых объектов новой экономики и жилые массивы позволят купировать накопленные негативные транспортные эффекты. Данный проект основан на изменении практики местного самоуправления, кооперации и социальных изменениях, но в силу его малой вероятности, не разработан подробно.
Вероятность — 5%
Сценарий «Киберпанк» был внесен участниками в самый последний момент и его элементы кажутся вовсе не фантастическими. Возможно он алармистский, но ведь никто не знает, откуда приплывет черный лебедь, и где произойдет обрушение. Самое главное, что киберпанк это не фантастический сценарий, это длящееся настоящее, где всего лишь наиболее выпукло подчеркнуты язвы турбокапитализма.
Второе, сценарий киберпанка, содержит процессы, которые так или иначе уже сейчас реализуются повсеместно, так и на территории нашего города в периферийных районах. Весьма живо будут смотреться сценарии блэкаута и обрушения связанные с деградацией, прежде всего инфраструктуры водоснабжения. То есть включаем цифры, связанные с качеством обслуживания коммунальных сетей. Износ сетей 70%. Увеличение трат на ликвидацию аварий, отдельные дома деградируют до такого состояния, что их проще признать ветхими и аварийными и снести.
Добавим наложение, связанное с увеличением количества жителей и ростом пятна застройки. Исчерпанность водных ресурсов. Вывод опасных производств и ремедиация территорий невозможна, и потому загрязнение водоносных слоев продолжается, количество заболеваний мочекаменной системы прогрессирует. Коллективные иски от граждан отклоняются, но привлечение внимания к деятельности СК растет, и собственники вынуждены перенести производство за 30 км от Воронежа (это в долгосрочной перспективе). В краткосрочной перспективе территории «Мостозавода» и завода имени Тельмана свой статус не поменяют.
Возможная диверсификация территории ВАСО, создание на его территории технопарка, связанного с новыми задачами, исполнение которых не возможно при текущей внутренне инфраструктуре.
Дальнейшая трансформация отдельных территорий в особые зоны развития, не имеющие четко очерченных географических или территориальных границ со своей экономикой основанной не на государственных институтах, а на неформальных договоренностях, где работает трансфертное ценообразование.
Качество воды будет ухудшаться. Коснемся также застройки, и квартирного вопроса. Надеюсь, никто не будет оспаривать тезис, что в массовой застройке преобладают однокомнатые и двухкомнатые квартиры, небольшие дворы и минимум социальной инфраструктуры. В целом также подходит образ — «город на парковке». Что это значит для будущего? Как мы это можем оценить сейчас?
Демографическая яма компенсируется миграцией населения из деревень и других поселений и городов, таким образом, городская политика варки, выработки
Городские стратегии пространственного развития отсутствуют.
Ну и да для сравнения, слайды из презентации развития города
Вероятность сценария 50%.
