Разбор возможных ролей, интересов и последствий
Если отбросить неуклюжие официальные оправдания, то всё выглядит очень просто: под шумок грандиозных муниципальных планов зелёного благоустройства долин малых рек и Черняевского леса в Перми началась юридическая расчистка под жилищную застройку участков того же Черняевского леса, которые расположены на его западном краю, вдоль улицы Встречная.
Началась эта расчистка с земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413853:19 площадью 5,3 гектара. Участок находится в частной собственности, на нём расположены база отдыха «Чайка», клуб пейнтбола «Саланг» и парк активного отдыха «Альянс». Участок этот входит в особо охраняемую природную территорию (ООПТ) «Черняевский лес» с момента её создания. Сам факт вхождения участка в ООПТ, помимо прочего, означает, что на нём запрещено любое капитальное строительство, «не связанное с выполнением ООПТ своих функций и задач».
По информации «Коммерсант-Прикамье», в начале 2022 года этот земельный участок выкупило ООО «МАКС-СБ». По данным сервиса Rusprofile, учредителем ООО «МАКС-СБ» значится некая Ирина Кислухина, которая ранее являлась руководителем и учредителем в строительных организациях, связанных с Группой компаний «ПМД».
Заполучив желаемое, ООО «МАКС-СБ» тут же обратилось в пермскую городскую администрацию с «инициативой» (так это называют чиновники) изъятия этого участка из ООПТ «Черняевский лес». «Конечно-конечно, – видимо, ответили в мэрии, – с превеликим удовольствием». Но беда в том, что законодательство запрещает уменьшать размер особо охраняемых природных территорий. Их площади можно только увеличивать или компенсировать изъятое. Поэтому, чтобы выполнить пожелание ООО «МАКС-СБ», пермской администрации пришлось искать земельный участок, который можно было бы присоединить к Черняевскому лесу взамен изъятого. И чтобы уже ни у кого не оставалось сомнений в полезности для леса всей этой суеты, компенсирующий участок должен быть больше изъятого, ведь тогда результатом этой операции будет увеличение площади ООПТ. И такой участок был найден: 20 гектаров через дорогу от леса, в пойме реки Мулянка.
К слову сказать, эти 20 гектаров представляют собой кустарниковую пустошь с одиноко стоящими деревьями и линией электропередач посередине. На первый взгляд, пустошь эта не имеет никакого природного и охранного значения для Черняевского леса и отделена от него не только дорогой, но и многочисленными постройками. Даже сама городская администрация собирается использовать эту территорию всего лишь как «место отдыха горожан». Но я допускаю, что начальнику городского управления по экологии и природопользованию Дмитрию Андрееву, который с таким напором продвигает эту сделку с природой, известны какие-то скрытые от глаз обывателей исключительные особенности этого участка, которые позволяет ему стать частью особо охраняемой природной территории «Черняевский лес». С другой стороны, если верна информация портала 59.RU и Надежды Баглей, самой известной пермской экозащитницы (https://59.ru/text/ecology/2023/09/11/72685622/), этот участок и так должен был стать частью ООПТ, но только ООПТ в долине реки Мулянки (там бы он стал естественной и незаменимой частью пойменной экосистемы, в отличие от экосистемы соснового бора), тогда этот обмен и вовсе превращается в бюрократическую фикцию. Но я отвлёкся.
И вот, спустя всего лишь год после того, как ООО «МАКС-СБ» выступило со своей замечательной «инициативой», – 23 мая этого года Пермская городская Дума приняла решение об изменении границ ООПТ «Черняевский лес» (оказалось, что изменить границы «особо охраняемой природной территории» в Перми не так-то трудно – достаточно всего нескольким человекам очень этого захотеть): участок, принадлежащий ООО «МАКС-СБ», был выведен из ООПТ, а 20 гектаров «за дорогой» были присоединены. Эти изменения вступили в силу с 1 сентября 2023 года.
Почти сразу же после заветного решения Пермской думы – в июле этого года – ООО «МАКС-СБ» продало очищенный от охранного статуса участок (видимо, немало заработав на «очистке») другой компании: ООО «СЗ «Петрокоминвест»», которая, по информации 59.RU, является застройщиком группы компаний «Мегаполис». В Перми СЗ «Петрокоминвест» строил, например, ЖК «Гайва Парк» с высотностью до 24 этажей и ЖК «Легенда» с высотностью до 25 этажей.
Тем временем бюрократическая машина пермской администрации продолжила свою неутомимую работу по подготовке участка к застройке. 22 августа 2023 года изменение границ Черняевского леса городские чиновники внесли в Положении об ООПТ местного значения «Черняевский лес», а тогдашняя врио главы города Перми Ольга Андрианова подписала постановление администрации, которым площадь ООПТ «Черняевский лес» заменили с 685,97 га на 701,2 га. Постановление вступило в силу 3 сентября.
Всё. Операция очистки участка от природоохранного статуса завершена во всех необходимых тонкостях и подробностях. Любителям Черняевского леса осталось лишь возрадоваться приросту его территории на 15 гектаров пустоши через дорогу.
И что это было?
Однозначно ответить на этот вопрос сложно, но лишь в том смысле «глупость это или измена».
***
Моя гипотеза.
Городское жильё в лесу и на его границах – самое престижное, самое дорогое жильё с почти неиссякаемым спросом. Соответственно, земельный участок, позволяющий построить такое жильё, – лакомый кусок для любого застройщика.
Сегодняшней девелоперской атаке на Черняевский лес поспособствовали два прецедента: строительство двух 25-этажных домов вплотную к лесу уже после его успешной гражданской защиты в 2014-2015 годах – это Локомотивная, 1а – ЖК «Олимп», около ДКЖ (застройщик – ГК «Альфа») и Подлесная, 2 – ЖК «Клевер», на углу Подлесной и Куфонина (застройщик – ГК «ПМД», тот самый, который купил и перепродал после очистки от природоохранного статуса обсуждаемый здесь земельный участок).
Земельные участки, на которых возведены оба этих дома, не входили в ООПТ, но непосредственно примыкали к его границе и находились на узких полосках земли между лесом и ближайшей проезжей частью. В обоих случаях ширина участков не превышала 100 метров, а воздвигнутые в результате стены домов находились всего в 10-20 метрах от стены черняевских сосен.
Строительство 25-этажных домов на таких крохотных участках в такой близости от особо охраняемой природной территории представлялось невозможным. Пермская зелёная коалиция, Черняевское лесничество и отдельные добросовестные сотрудники мэрии и прокуратуры сопротивлялись их строительству всеми силами, но все суды были проиграны, лесоохранные и административные препоны, приостановки строительства не сработали.
Пермская зелёная коалиция предупреждала пермские власти и природоохранные органы об опасности этих проектов именно как прецедентов, распаковывающих дальнейшую жилищную застройку частных земельных участков на границах Черняевского леса по его сторону от ограничивающих и защищающих лес магистралей. Мы призывали муниципальные и региональные власти напрячься, наконец, и принять принципиальные стратегические решения в отношении земельных участков вне границ ООПТ, но в пределах естественных границ леса, образуемых автомобильными магистралями по улицам: Шоссе Космонавтов, Малкова, Энгельса, Гатчинская, Подлесная, Встречная. Но необходимые решения так и не были приняты.
Естественно, вдохновлённые успехом коллег пермские застройщики не могли долго держать паузу. И вот продолжили начатое…
Технология проста: нужный застройщику участок выкупается и под благовидным предлогом выводится из ООПТ, очищается от природоохранных статусов и застраивается. Естественно, такая девелоперская операция не может быть реализована без поддержки властей. В данном конкретном случае со стороны пермской администрации очистка участка от природоохранного статуса осуществлялась, как минимум, под покровительством уже упомянутого Дмитрия Андреева, но это, как минимум, поскольку столь масштабная операция не может обеспечиваться только городским управлением по экологии и природопользованию.
Алгоритм примерно такой: частный земельный участок, входящий в ООПТ, но расположенный в её рекреационной или хозяйственной зонах и не занятый непосредственно лесным массивом, застройщик выкупает у собственника, делая ему предложение, от которого он не может отказаться. Затем каким-то образом простимулированные чиновники городской администрации соглашаются инициировать в городской думе изъятие этого участка из ООПТ, опираясь на предложенную Дмитрием Андреевым формулировку: «в связи с утратой этим участком ООПТ научного, культурного, эстетического и иного особого назначения» (что формально действительно так). Далее городское управление по экологии подыскивает земельный участок для компенсации изъятого (благо в случае с Черняевским лесом муниципальных пустошей вдоль Встречной ещё предостаточно для этих нужд). Ну и наконец, при необходимости и наличии стимулов, городская администрация решает через комиссию по землепользованию и застройке и вопрос и со сменой градостроительной зоны, как это уже не раз бывало с инициативами застройщиков в отношении городских зелёных пространств.
О неочевидном:
Активизации застройщиков в Черняевском лесу способствует и общественная атмосфера, царящая в стране и в городе. СВО, как бы кто к ней ни относился, объективно отвлекает государство и всё общество от текущих проблем гражданской жизни. Во время любых военных конфликтов происходит естественная гражданская демобилизация (спад гражданской активности), усугублённая в России фактическим запретом на любую публичную гражданскую деятельность, не связанную с поддержкой СВО. В результате в стране создалась уникальная атмосфера, благоприятная для реализации любых авантюрных, общественно сомнительных проектов, которые в мирное время сдерживались сопротивлением гражданских и экспертных сообществ, а иногда и рациональной осмотрительностью политических властей. Одним словом, порождённая СВО гражданская демобилизация, общественная апатия и отвлекающая от всего прочего озабоченность властей проблемами «фронта и тыла» стали окном возможностей для многих городских «хищников», претендующих на общественные и муниципальные ресурсы. В этом смысле сферы экологии и градостроительства подвержены наибольшему риску, поскольку наиболее удалены от текущей государственной и общественной повестки.
***
Итак, кроме самих подозрений в коррупции, почему всё-таки произошедшее плохо для Черняевского леса, – ведь выведенный из состава ООПТ участок действительно, как настаивают чиновники, «утратил научное, культурное, эстетическое и иное особое назначение»?
Дело вот в чём:
В границы ООПТ «Черняевский лес» изначально входят земельные участки, находящиеся в частной собственности, которые сегодня либо пустуют на лесных неудобицах, либо в большинстве своём заняты всевозможными пансионатами, профилакториями и базами отдыха. Полоса этих рекреационных учреждений и территорий протянулась почти на полтора километра вдоль той самой улицы Встречная, за которой дальше на запад на многие километры вообще нет никакого городского жилья, только кондратовские поля и заболоченная Красава. Большинство этих участков изначально не имели никакого «научного, культурного, эстетического значения» для ООПТ. Их функция была в другом.
Долгие годы эта полоса рекреационных объектов, наряду с частным сектором и ипподромом, на юго-западных границах леса были естественной буферной зоной, отделяющей лес от города, снижающей антропогенную нагрузку на него. Во-первых, все эти здания и территории, обладающие так или иначе ограниченным доступом, физически огораживали Черняевский лес с запада и юго-запада, оставляя с этих сторон относительно немного проходов в него. Во-вторых, все эти территории держали на расстоянии от леса, отдаляли от него жилые микрорайоны, жителям которых в результате нужно тратить некоторое время, чтобы дойти до леса, что уже само по себе существенно ограничивает трафик. В-третьих, посетители баз отдыха, профилакториев, ипподрома и жители небольшого числа частных домов, совокупно обрамлявших лес с запада и юго-запада, оказывали на лес несравнимо меньшее негативное воздействие, в отличие от многотысячного населения многоэтажных жилых микрорайонов, занимай они их место. И, наконец, важнейшим природоохранным фактором было и то обстоятельство, что на западной границе леса вообще отсутствовала массовая жилищная застройка.
Таким образом, ещё 10 лет назад с запада и юго-запада Черняевский лес был фактически защищён от массового посещения горожанами, так как находился в относительной удалённости от многоэтажной жилой застройки и благодаря ограниченному доступу ко многим граничащим с ним рекреационным, спортивным и медицинским учреждениям. Поэтому в реальности более или менее регулярно этой частью леса пользовались только активные любители природы, любители бега и небольшая часть целевой аудитории рекреационных, медицинских и спортивных учреждений. Потому именно эта часть Черняевского леса и была самой нетронутой, самой заповедной и имела официальный статус «особо защитной зоны» внутри ООПТ.
Но ситуация стремительно меняется. В 2014 году пермский ипподром был снесён, и сейчас на его месте ижевский девелопер – компания «Талан» – возводит многоэтажный жилой комплекс «Парма» (как минимум, на полторы тысячи квартир), непосредственно примыкающий к Черняевскому лесу. Как ни странно, возведённые ранее тоже на территории ипподрома и тоже примыкающие к лесу торговые комплексы «Леруа Мерлен» и «Планета» дают гораздо меньшую антропогенную нагрузку на лес, чем жилой комплекс, будь он на их месте, так как так же, как ипподром фактически загораживают лес от жилых районов, а большой поток посетителей торговых центров дальше их стен и автомобильных стоянок не распространяется. Жилой же комплекс, не отделённый от Черняевского леса, как в других местах, оживлённой магистралью, становится как бы его частью, жильцы комплекса будут воспринимать лес как собственный двор, как собственную зону отдыха и т.д. и т.п., со всеми вытекающими отсюда последствиями. Любой жилой комплекс, чья территория непосредственно граничит с лесом – открывает новый портал в лес, умножает человеческое давление на него.
И вот теперь новая напасть: благосклонно поддержанное пермской мэрией внимание застройщиков к земельным участкам ООПТ вдоль улицы Встречная. В результате чего впервые за всю историю Черняевского леса к западу от него и вплотную к нему вместо буферной зоны, защищавшей лес, могут возникнуть многоэтажные жилые комплексы, которые, насколько я понимаю, совершенно не предусмотрены действующим Генпланом Перми. Но кто когда считался в Перми с Генпланом…
В ближайший месяц пройдут, как минимум, два суда, в которых пермяки будут обжаловать недальновидное и вредное решение пермских властей по прецедентному изъятию земельного участка 59:01:4413853:19 из ООПТ «Черняевский лес». Возможно, будут и другие суды, возможно, будут и другие формы мирного сопротивления неразумной политике пермских властей, чья природоохранная деятельность в последнее время замкнулась на прокладывании асфальтовых дорожек и обустройстве малыми архитектурными формами входных групп в пермские зелёные территории. Судьбу же самих пермских зелёных территорий по-прежнему решают пермские застройщики.
Подводя итог
В конечном счёте, оценка происходящего зависит от того, каким мы хотим видеть Черняевский лес: городским лесом или городским парком. Всё перечисленное угрожает именно лесу, а точнее той его «заповедной части», которая сегодня внутри ООПТ наделена статусом «особо защитной зоны» (см. фото). Если же мы собираемся превратить Черняевский лес в Черняевский парк, в этакий гигантский «парк культуры и отдыха имени Горького», то вплотную подступившие к его границам жилые комплексы и даже на порядок возросший поток посетителей, при поддержании благоустройства парка на должном уровне никак не смогут ему навредить. Достаточно вспомнить Центральный парк в Нью-Йорке и или тот же Парк Горького, но в Москве.
Хотят того городские власти или нет, но, судя по всему, сегодня они фактически тащат Черняевский лес в сторону парка, а не леса. И вот тут, по-моему, нас всех ждёт засада. 700 гектаров – это даже не Центральный пар Нью-Йорка с его 320 гектарами, а Пермь точно не Нью-Йорк. Вряд ли пермским городским властям, бизнесу и городским культурным институциям удастся благоустроить, насытить должными развлечениями, достопримечательностями и сервисами все эти 700 гектаров. И уж тем более вряд ли получится более тонкая операция: превратить благоустройством внешние территории леса в развлекательно-рекреационные зоны для массового посещения пермяками, сохранив при этом более или менее нетронутой его центральную часть, ту самую «особо защитную зону». Скорее всего и благоустроить должным образом не получится (мы видим с каким варварством это делалось в этом году) и «заповедную» часть леса сохранить не удастся, раскрыв её даже таким благоустройством для массового посещения.
Лучше вспомнить, что достопримечательным Черняевский лес является именно потому, что он самый большой в Европе ГОРОДСКОЙ ЛЕС, а не парк. Именно этим он воистину уникален. И потому все силы нужно направить на поддержание именно этого его статуса. Вопреки всему. Ибо действительные достопримечательности только так и возникают – вопреки всему.
И в заключении о хорошем. По понятным причинам пермское зелёное движение переживает кризис, дезинтеграцию и т.п., как и многие другие в нашей стране отрасли гражданской активности. Но в случае с Черняевским лесом в Перми оказалось кому подхватить знамя защиты леса из ослабевших рук Пермской зелёной коалиции. Тему новой атаки на Черняевский лес подняли, сделали достоянием общественности и держат в тонусе самые массовые пермские сетевые издания 59.RU и Properm.ru, а также пермская природоохранная прокуратура во главе с новым прокурором Иваном Ахматовым. Собственно, так и должно быть в нормальном обществе.
__________________
Вся фактическая информация, на основе которой я сделал свои собственные выводы, была взята мной из открытых источников, из публикаций СМИ и из интервью должностных лиц.
