Открою вам один секрет: минувшим летом я довольно серьезно обдумывал вопрос о приобретении для восстановления одного из старинных особняков в городе Слободском (Кировская область). Эта идея захватила меня весной, когда я, разглядывая старинную изразцовую печку и свежий ремонт в купеческом особняке на одной из центральных городских улиц, узнал, что за цену новой двушки в Москве здесь можно купить если не всю улицу, то как минимум четыре старинных дома разной степени сохранности, а на "сдачу" полностью их восстановить. Но, пообщавшись с теми, кто мог бы составить мне компанию, еще раз хорошенько изучив вопрос, я пришел к выводу, что в текущей ситуации, нужно не только очень любить свою малую родину, но и быть немного не в себе, чтобы, живя и зарабатывая деньги в столице, покупать старые стены для восстановления за 1 тыс. км от нее. Тем же, кто никогда не был не то, что в Слободском, но и в Кирове, такие предложения кажутся и вовсе бредом сумасшедшего. И я их понимаю.
Представьте, что вы пришли в огромный супермаркет, скажем, за конкретным тортом "Москва". Но в этом магазине что-то пошло не так, и все товары стоят вперемешку, вывесок с наименованием отделов нет, как нет и консультантов, а кассиры вечно заняты и, мягко говоря, не готовы с вами разговаривать. В итоге у вас остается только два варианта: потратить уйму времени на его самостоятельный поиск с минимальным шансом на успех или отправиться в соседний магазин через дорогу, где без лишних хлопот купить тот же самый торт, может быть, чуть дороже. Ну или вовсе закажете доставку этого товара из ресторана. А теперь представьте, что вы управляющий того самого супермаркета и вам нужно срочно продать не торт "Москва", а невзрачную коробку с ингредиентами для его приготовления. У ее содержимого со дня на день истекает срок годности и нет одной главной детали: рецепта. Непростая задача, ведь среди покупателей любителей конкретного торта и так немного, а готовых приготовить его самостоятельно, да еще без рецепта, и вовсе может не найтись…
Так вот, сейчас разрушающиеся памятники архитектуры в Кировской области - та самая невзрачная коробка, затерявшаяся где-то на стеллажах, у которой вот-вот закончится "срок годности". А покупателей, готовых приобрести ее (инвесторов, желающих включаться в сложный, дорогой и трудоемкий процесс восстановления), и так немного, но и им не только никто не предлагает купить ее, но даже не готов помочь в поиске (если вдруг покупатель пришел конкретно за ней).
Поэтому, чтобы заинтересовать кого-то остатками памятников архитектуры Кировской области, привлечь деньги на их восстановление, я бы предложил региональным властям совершить следующие шаги (подсмотренные как у бизнеса, так и других регионов).
Шаг 1. "Продающая упаковка". Формирование инвестиционного паспорта объекта
Прежде чем приобрести памятник архитектуры, тот, кто тратит на него свои (а не бюджетные) средства, ищет ответы на множество вопросов: какие есть потребности у местных жителей (под какую функцию готовить здание), какие планы у администрации по развитию города на ближайшие N лет, как быстро смогут окупиться вложенные средства и сколько их придется потратить и т. д. Уже при попытке поиска ответов на эти вопросы (в особенности если это касается небольшого городка) появляется желание все бросить и приобрести нежилое помещение в одном из строящихся столичных кварталов, где даже десятки миллионов вложенных рублей можно "отбить" за несколько лет.
Чтобы хоть немного упростить жизнь потенциальному покупателю и превратить старые обгорелые стены в привлекательный товар, следует формировать инвестиционный паспорт памятника архитектуры, в котором наглядно (с фото, инфографикой, эскизным проектом) описать как его текущее состояние, так и возможные варианты дальнейшего использования.
Если подробнее (сейчас будет немного скучно), то хороший инвестиционный паспорт памятника архитектуры должен содержать:
- характеристики объекта: адрес, площадь здания и земельного участка, этажность, его текущее состояние (в т. ч. возраст и состояние стен, перекрытий, крыши, интерьера и т. п.), форму собственности, кадастровую стоимость и т. д.;
- существующие ограничения и обременения;
- историческую справку по объекту (интересная история здания может давать как дополнительные преимущества инвестору, так и быть преимуществом при продаже здания муниципалитетом);
- градостроительный контекст (возраст, этажность и функционал окружающей застройки, а также ближайших городских точек притяжения), планы развития и туристический потенциал территории;
- описание транспортной доступности объекта (наличие маршрутов и остановок общественного транспорта поблизости, парковок, состояние дорожного покрытия);
- концепцию проекта с подробным указанием возможных вариантов использования (их плюсов и минусов), а также архитектурным проектом, предусматривающим как варианты внешнего вида здания после реконструкции, так и планировочные решения как самого объекта, так и окружающей (придомовой) территории;
- перечень необходимых мероприятий для реконструкции памятника архитектуры;
- возможные варианты приобретения с подробным описанием условий (льготная аренда, покупка на торгах, льготная приватизация, безвозмездное пользование и др.);
- описание основных обязательств по восстановлению (сохранению) объекта с проектом план-графика;
- финансовую модель по вариантам бизнеса.
Шаг 2. "Реклама и расстановка товара". Создание удобного, современного портала с информацией о памятниках архитектуры для инвестирования
Сейчас, чтобы приобрести какой-либо памятник архитектуры в Кировской области, находящийся в муниципальной или региональной собственности, приходится мониторить местные СМИ, выискивать на сайтах администраций/правительства или госзакупках информацию о предстоящих торгах или непосредственно тратить время на переговоры с администрацией. И это, мягко говоря, неудобно, даже если вы живете в этом регионе. Ну а из столицы это в принципе практически нереально (если вы, конечно, не депутат Государственной думы).
С другой стороны, во-первых, чтобы приобрести, скажем, квартиру или нежилое помещение в одной из столичных новостроек, необязательно даже выходить из дома/офиса. Достаточно зайти на сайт застройщика, ознакомиться со всей необходимой информацию, которую можно перепроверить, перейдя на сайты правительства Москвы или отдельных государственных органов, нажать на пару кнопок, отсканировать и отправить документы ну и, может, несколько раз переговорить с менеджерами. При этом покупка недвижимости может занять не больше недели.
Во-вторых, если, например, жителю столицы вдруг захотелось поддержать восстановление одного из разбросанных на просторах нашей необъятной родины памятников архитектуры, то он может зайти на сайт, скажем, фонда "Внимание", где наглядно и доступно представлен перечень таких объектов, описание планов по восстановлению и необходимая для этого сумма, а деньги можно перевести, просто указав свою карту.
Так почему бы региональным властям, например, тому же министерству культуры Кировской области, не взять в качестве примера опыт столичных застройщиков или фондов и не создать портал, где как само министерство, так и муниципалитеты публиковали бы для потенциальных инвесторов перечни памятников архитектуры, требующих восстановления (с их инвестиционными паспортами и датами торгов / способами приобретения)? Ведь чем проще будет процесс, тем больше можно найти желающих в нем поучаствовать.
Шаг 3. "Скидки". Предложение адекватной цены
Не так давно кировская администрация выставила на торги за почти 9 млн руб. выявленный объект культурного наследия - сгоревший дотла, без крыши и с дырами в стенах "Китайский домик", который хоть и расположен в центре города Кирова, но на улице без обилия объектов торговли и услуг и, соответственно, большого пешеходного потока. Если говорить честно, то тратить на его покупку такие деньги есть смысл только ради того, чтобы снести и построить вместо него многоквартирный дом, как-нибудь в процессе договорившись с городскими властями, чтобы те закрыли глаза на происходящее. Стоит ли говорить, что на аукцион была подана только одна заявка (фактически от мецената, готового расстаться с деньгами), и торги были признаны несостоявшимися, а здание по-прежнему продолжает разрушаться, принося городу только головную боль.
В Слободском, конечно, с ценами на такие объекты лучше, но описанный выше пример заставляет меня напомнить, что сама по себе реставрация и ограничения, накладываемые на собственника объекта культурного наследия, многократно увеличивают срок окупаемости таких объектов, а, следовательно, снижают число желающих инвестировать в восстановление исторического наследия.
Поэтому, устанавливая цену на памятники архитектуры, стоит помнить, что на одной чаще весов у вас с каждым днем все сильнее разрушающееся здание, не приносящее доход, которое вот уже несколько лет вы безуспешно пытаетесь продать, а на другой — живая улица с красивым, ухоженным историческим зданием и работающий в нем бизнес, платящий налоги, которыми он с лихвой восполняет доставшееся бесплатно или за копейки здание. Стоит ли жадничать?
Шаг 4. "Служба поддержки клиентов"
Ну и последний, но не менее важный шаг - это оказание поддержки тем, кто рискнул приобрести памятник архитектуры и начал его восстанавливать. Такая поддержка может выражаться как в банальной помощи по оформлению всех необходимых документов, согласовании с государственными органами документации на всех этапах реконструкции или даже в поиске реставраторов. К тому же в Кировской области есть и центр "Мой бизнес", и Центр развития туризма, сотрудники которых в рамках своих обязанностей могли бы осуществлять такую поддержку.
P. S. На фото остатки былой красоты улицы Екатерининской (она же улица Володарского) в городе Слободском. Спрятавшимися за зарослями кустарников руинами, никогда не видевшей асфальта дорогой она скорее напоминает улицу, расположенную на окраине умирающей деревни, чем в центре города с богатой историей и туристическим потенциалом. Здесь могли бы прогуливаться пары, сидеть на открытых верандах кафе гости из других городов и регионов, да просто туда-сюда сновать по своим делам горожане (благо пару домов здесь постепенно восстанавливают). Но пока лишь гуляют бродячий кот да я с фотоаппаратом.
P. P. S. Совсем не обязательно продавать/отдавать памятники архитектуры москвичам (и я не призываю к этому), но если вы сможете заинтересовать столичных жителей памятниками архитектуры как потенциальными объектами для инвестиций, то, значит, сможете повысить к ним интерес как среди местного бизнеса, так и обычных жителей. А чем больше их будет, тем выше шансы вновь сделать вятские города великими.
