Сохранение и реновация исторической застройки – проблема многих городов, в том числе и для Оренбурга. Что представляет собой типичное старинное здание в российской провинции? Обычно это небольшой дом, расположенный в историческом центре и требующий серьезных вложений. Коммуникации изношены, кровля и перекрытия часто требуют капитального ремонта, фасад и внутренняя отделка часто находятся в плачевном состоянии, а полезная площадь невелика. Все это делает старинное здание малопривлекательным с точки зрения бизнеса; часто рыночная стоимость здания ниже, чем стоимость занятого им земельного участка. Ведь на этой земле вместо двухэтажного особнячка можно построить новое трех-четырехэтажное здание. В такой ситуации единственным спасением от сноса может стать статус ОКН – объекта культурного наследия.
Справка: В соответствии с законодательством РФ, историческое здание может иметь статус объекта культурного наследия (ОКН). Объекты культурного наследия могут быть выявленными или находящимися в Едином государственном реестре. В реестре находятся ОКН регионального и федерального значения; выявленный ОКН – «промежуточное» состояние. По итогам экспертизы должно быть принято решение о включении или нецелесообразности включения такого объекта в реестр.
Здание по улице 9 Января, 57 в Оренбурге – выявленный объект культурного наследия
Статус ОКН как защита
Статус объекта культурного наследия достаточно надежно защищает здание от сноса. Уничтожение или повреждение ОКН уголовно наказуемо; лица, причинившие вред объекту культурного наследия, обязаны оплатить восстановительные работы. Застройщики редко готовы идти на подобный риск.
В то же время охранный статус совершенно не гарантирует, что здание будет сохранено. Памятник архитектуры может пустовать и разрушаться годами. Если потенциальный застройщик устанет ждать – он может устроить поджог. Тогда объект можно будет признать аварийным и исключить из реестра ОКН, и снос становится чисто технической задачей. Однако пожар – это очень хороший способ привлечь внимание горожан и надзорных органов, поэтому недобросовестные застройщики предпочитают действовать более «цивилизованно». Самый востребованный способ в наши дни – вывести здание из реестра ОКН, как не имеющее культурной ценности. Для этого необходимо получить заключение государственной историко-культурной экспертизы.
Справка: Проведение государственной историко-культурной экспертизы определено статьями 28–30 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации».
Несмотря на то, что историко-культурная экспертиза называется государственной, сам эксперт является частным лицом и работает по заказу собственника объекта. Соответственно, эксперт представляет интересы заказчика и далеко не всегда может быть объективным. Существуют «эксперты-киллеры», специализирующиеся именно на исключении объектов культурного наследия из реестра.
Статус ОКН как помеха
Примечательно, что статус объекта культурного наследия часто создает проблемы и для добросовестных собственников. Любые работы по косметическому или капитальному ремонту или реконструкции ОКН должны быть выполнены специализированным подрядчиком, имеющим соответствующую лицензию. На проектные работы также необходимо привлекать проектную фирму, имеющую лицензию на работу с ОКН.
Естественно, привлечение специализированных проектировщиков и подрядчиков значительно увеличивает стоимость работ. Иногда разница в стоимости может быть в несколько раз. За счет более объемных исследований и более серьезной процедуры согласования работ могут значительно увеличиваться сроки.
В итоге статус ОКН может стать для небольшого здания непозволительной роскошью. Малые площади не позволяют получить большую прибыль, и объект становится «дотационным» - прибыль от эксплуатации здания не покрывает его ремонт и содержание. Такой объект может себе позволить только крупный бизнес, получающий прибыль от других активов, либо муниципальный или областной бюджет.
Пример из Оренбурга: торговая лавка Фокеродта
Август Фокеродт — купец второй гильдии, саксонский немец, прибывший в Оренбург в начале 1870-х годов и проживший в городе около 40 лет до своей смерти в 1907 году. Август Данилович занимался булочным, кондитерским и колбасным производством, его булочная считалась лучшей в городе. Строительство булочной на улице Николаевской (ныне — Советская) он начал в 1889 году.
Лавка А. Д. Фокеродта. Фото нач. XX века
Сегодня здание торговой лавки Фокеродта располагается по адресу ул. Советская, 44, в одном из наиболее оживленных участков главной улицы Оренбурга. Стоит отметить, что здание состоит из четырех секций с отдельными входами; соответственно, оно практически все время занято четырьмя самостоятельными арендаторами. За прошедшие годы арендаторы менялись много раз, фасад и интерьер здания были искажены многочисленными переделками. Особенно сильно был искажен облик самой правой секции: здесь была сбита фасадная отделка, а одно из окон превращено в отдельный вход. Несмотря на значительные искажения облика, по состоянию на начало 2020 года здание считалось выявленным ОКН.
Фрагмент фасада, наши дни. На переднем плане – секция 3, на заднем плане – искаженная переделками правая часть (секция 4). Как можно заметить, «сохранившаяся» часть здания тоже не соответствуют дореволюционному фото
В 2019 году помещение в правой части здания было приобретено местными предпринимателями. Вскоре новые собственники обнаружили, что по закону они обязаны произвести реставрацию части здания с восстановлением первоначального облика фасада. Так как правая часть здания к этому моменту уже была искажена несколькими поколениями арендаторов, то восстановление фасада предполагало достаточно масштабные работы. А поскольку здание являлось объектом культурного наследия, работы должна была производить специализированная организация, и стоимость работ получалась огромной. Осложняло ситуацию и то, что в документах не был прописан предмет охраны объекта, следовательно, собственники должны были привести в первоначальный вид не только фасад, но и внутреннюю часть здания, также искаженную многочисленными перепланировками. От первоначального объекта мало что осталось, т. е. фактически речь шла о строительстве новодела, максимально имитирующего утраченный объект.
В марте 2020 года собственниками была заказана экспертиза целесообразности включения здания в Единый государственный реестр. Цель собственников была проста — снять с объекта охранный статус, чтобы его можно было эксплуатировать и ремонтировать как обычное здание. Однако опубликованный на сайте инспекции акт вызвал бурю возмущения среди горожан. Общественность восприняла акт однозначно: готовится снос исторического здания. В итоге, все окончилось благополучно: акт был принят, здание не было включено в реестр объектов культурного наследия, а собственники были избавлены от многомиллионных расходов.
Что делать?
Очевидно, что максимально строгий режим сохранения — не всегда лучший вариант для старинного здания. Дороговизна и сложность ремонта и содержания сразу же отсекает от объекта абсолютное большинство потенциальных собственников. Приемлемой альтернативой для небольших зданий может быть статус ИЦГО (исторически ценного градоформирующего объекта) с четко прописанным предметом охраны. В случае же вывода объекта из списка ОКН собственнику имеет смысл обозначить свои цели. Горожане должны видеть, что далеко не каждый предприниматель мечтает снести старинное здание и построить вместо него очередной торговый центр. Иногда цель собственника — всего лишь сохранить здание, не вкладывая в него 10-20 миллионов.
