До 28 ноября на территории муниципалитета проходит обсуждение изменений в Генеральный план Сыктывкара и Правила землепользования и застройки. Предполагаемые изменения вызвали интерес СМИ, а сами публичные слушания показали заинтересованность горожан в изменениях. Я был на слушаниях в пгт. В. Максаковка и пгт. Краснозатонский.
К сожалению, беглого взгляда достаточно, чтобы понять, что предлагаемый генплан Сыктывкара не про развитие. Он не предполагает, как будет развиваться город в следующие 20 лет, а скорее констатирует то, что уже существует в планировочной структуре города, и то, что уже запланировано в федеральных и региональных программах в части строительства социальных объектов и т.п.
Попробуем рассмотреть предложения по порядку. Что ждет Верхнюю Максаковку?
1. Расширение границ
Предполагается увеличение территории непосредственно входящей в границы поселка городского типа Верхняя Максаковка более чем в 4 раза.
2. Расширение мкр. Яг-Кар и присоединение Технологической деревни
Значительное расширение территории деревянной застройки приведет к необходимости увеличения эффективности пожаротушения. Но это будет касаться очень большого участка, запланированного под новую индивидуальную застройку. И нет никаких гарантий, что размещение пожарного депо где-то в Технологической деревне принесет жителям Яг-Кара или Шордора спасение от пожаров. По старому генплану пожарное депо должно располагаться на повороте ул. Большой в начале Общественного переулка.
Кроме этого, увеличение территории индивидуальной застройки приведет к созданию не «двубережного города», как это описано в документах генплана, а скорее к увеличению острых проблем, связанных с инфраструктурой, на решение которых в будущем понадобиться огромное количество денег. А их, как известно, никогда нет.
По сути, расширение территории индивидуальной застройки приведет к увеличению потребности горожан в личном транспорте. Что незамедлительно скажется на увеличении автомобилизации Сыктывкара, увеличении нагрузки на существующую дорожную сеть, в том числе в плане ремонта и обслуживания, усугубятся пробки, связанное с этим загрязнение воздуха и среды.
На текущий момент в документах генплана указывается уровень автомобилизации в 326 автомобилей на 1000 человек населения (348 тысяч авто по Республике). И эти данные явно занижены, т.к. официально в 2018 году было 360 442 автомобилей. По существующим данным, автомобилизация в Сыктывкарской агломерации (вместе с Выльгортом и др. населенными пунктами, которые однозначно должны учитываться, в т. ч. и благодаря маятниковой миграции) уже сейчас достиг показателя в 340 авто на 1000 жителей. К заявленному 2039 году при существующем тренде и с учетом предложений генплана по увеличению территории индивидуальной застройки этот показатель достигнет 440 авто на 1000 человек. Уровень автомобилизации в 500 автомобилей на 1000 жителей в развитых странах считается той границей, которая означает необходимость незамедлительных мер по развитию общественного транспорта и транспортной доступности. А увеличение этого показателя приводит к необратимым (читай - дорогостоящим) изменениям в городской среде и жизни горожан. Расширение территории индивидуальной застройки только ускорит процесс деградации.
В генплане, по сути, предлагается создание и расширение города «сельского» типа, городского пригорода с низкой плотностью. А это не всегда означает благо, и точно не означает развития. Власть (не всегда городская) таким образом предполагает в будущем решать проблемы с расселением из ветхих и аварийных домов (в т.ч. из центра города), а также перевести все расходы, связанные с содержанием и ремонтом жилья на плечи собственников индивидуальных домовладений. Власть хочет экономить… А должна быть заинтересована в гармоничном развитии всех своих территорий.
Что будет означать для города создание таких «сельских» пригородов? В пригородах с низкой плотностью никогда не будет хорошего общественного транспорта. В таких местах он неэффективен, убыточен. Значит, чтобы перевозчику было выгодно заводить автобусы в такие пригороды, администрация будет вынуждена либо масштабно дотировать перевозчика, либо позволить ему увеличивать стоимость проезда исходя из его затрат (30, 40, 50 руб.?). Это сделает общественный транспорт еще более невостребованным, и вынудит горожан пересаживаться на личный транспорт или вообще отказываться от проживания в таких районах и перебираться в город в поисках лучшей жизни. Снижается качество / усиливается деградация городской среды, снижается уровень комфорта проживания.
В пригородах с низкой плотностью нельзя эффективно развивать бизнес, эффективно развивать сферу услуг и досуга. А значит ничего этого в «сельских» пригородах не появиться. У людей не будет возможности полноценной жизни, в поисках услуг они буду вынуждены ежедневно ездить в город, а без грамотно выстроенной системы общественного транспорта и транспортно-пересадочных узлов это станет не решаемой (читай – дорогостоящей) проблемой.
Не понятна целесообразность выделения под такую «дачную» застройку больших кварталов Технологической деревни и Верхней Максаковки, при том, что огромное количество таких же участков в Соколовке, Дырносе, Эжве, Чове, Мыртыю не используется на 100%.
3. «Освоение» болота и «сохранение» природного разнообразия
В части заселения территории Технологической деревни хочется уделить внимание природным элементам. Например, центральная часть квартала, выделенного под расширение Технологической деревни, является «территорией ограниченно благоприятной для градостроительного освоения», т.к. там близкое залегание грунтовых вод. В южной же части данного квартала вообще располагается клюквенное болото, что само по себе делает территорию неблагоприятной для градостроительного освоения.
4. Кладбище
Кладбище в районе Верхней Максаковки существовало еще в генплане 2009 года. При этом в существующем генплане кладбище продолжает быть в статусе «планируемое», но отсутствует всякое обоснование его необходимости.
5. Функциональное зонирование территории
Жители Максаковки наверняка привыкли называть территорию на месте бывшего клуба «сквером». Однако данная территория является зоной рекреационного значения лишь отчасти. Небольшой квадрат действительно имеет статус «Р-1», «озелененная территория общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары)». Остальная же часть находится в статусе «О-1», «многофункциональная общественно-деловая зона».
Что подразумевает этот статус? В общественно-деловой зоне разрешено строить:
- Почту и прочие объекты связи.
- Объекты бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).
- Объекты медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории), а также объекты стационарной помощи (больницы, родильные дома, диспансеры, научно-медицинские учреждения, станций скорой помощи).
- Объекты профессионального образования (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты).
- Объекты культуры (музеи, выставочные залы, художественные галереи, дома культуры, библиотеки, кинотеатры и кинозалы, театры, филармонии, концертные залы, планетарии).
- Здания государственных органов, пенсионного фонда, органов местного самоуправления, судов, а также дипломатических представительств.
- Научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, опытно-конструкторские центры.
- Объекты для оказания ветеринарных услуг без содержания животных.
- Объекты постоянной или временной торговли (ярмарки, рынки, базары, торговые центры), а также стоянки и гаражи для автомобилей сотрудников и посетителей.
- Банки и объекты страховых услуг.
- Объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
- Гостиницы, пансионаты, кемпинги, дома отдыха.
- Объекты для организации развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, игровых автоматов, игровых площадок, букмекерских контор, тотализаторов.
- Спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, площадки для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе.
- Объекты органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба.
- Придорожные стоянки (парковки), гаражи, в том числе подземные.
- Дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты ночлега для бездомных граждан.
- Службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы.
- Общежития, предназначенные для проживания граждан на время их работы, службы или обучения.
Также допускается строительство:
- Автозаправочных станций, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.
- Автомобильных моек.
- Мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.
- Объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.
- Складов и сооружений по временному хранению, распределению и перевалке грузов.
В зоне «Р-1» могут быть только:
- Парки культуры и отдыха.
- Базы и палаточные лагеря для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде.
- Площадки для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе.
- Объекты органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба.
- Придорожные стоянки (парковки).
- Элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории, общественные туалеты.
- Объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
Становится очевидным, что в любой момент жители могут получить вместо озелененной территории стройку.
В зону «Р-1» также отнесены все прибрежные территории, от границ застройки до курьи. Хотя целесообразнее было бы отнести эти земли к зоне «Р-3», «рекреационные объекты, зоны отдыха». Что подразумевает этот статус?
В зоне отдыха разрешены следующие виды деятельности:
- Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности.
- Создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них.
- Размещение площадок для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе.
- Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде.
- Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, детских лагерей.
- Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов.
- Размещение объектов органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба.
- Использование для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов.
- Размещение санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения.
- Обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи).
- Размещение лечебно-оздоровительных лагерей.
Стоит отдельно затронуть и распределение общественных и промышленных зон. На повороте ул. Большой, от ул. Ключевой до Общественного проезда предполагается развитие производственной, общественно-деловой и специализированной общественной застройки. Что под этим подразумевается, генплан не раскрывает, кроме строительства станции технического обслуживания в районе Общественного проезда и детского сада в районе ул. Вербной.
6. Новые социальные объекты
Две амбулатории. Первая по ул. Лесосплавной в районе дома № 34. Вторая - в неизвестном месте (указан только мкр. Шордор), на карте отсутствует. Три детских сада. В районе ул. Вербной, на перекрестке ул. Большой и ул. Лесной, в новом центре увеличенного Яг-Кара. Первые два должны появиться к 2027 году. Одна школа. Там же в новом центре Яг-Кара. Два гостиничных комплекса коттеджного типа. В Светлом переулке и на территории за школой-интернатом. По информации местных жителей один из них уже существующий, хотя оба в генплане отмечены как «планируемые». Одно спортивное сооружение местного значения. По-простому, стадион-площадка открытого типа. Все там же, возле здания администрации. Недавно городской администрацией был выложен концепт проекта стадиона, вот только совсем никакого отношения к Максаковке не имеющего.
Один спортивный объект местного значения. Так же в новом центре Яг-Кара. На слушаниях было сказано, что это – просто спортплощадка.
Один объект профессионального образования. На территории бывшего техникума.
Одна, уже упомянутая, станция технического обслуживания в районе Общественного проезда.
Одна автозаправка, на территории, прилегающей к Нювчимскому шоссе в районе ул. 6-ой Белоборской.
Одна транспортная многоуровневая развязка регионального значения. На пересечении Нювчимского шоссе и будущего автодорожного обхода.
Можно было бы сюда отнести и планируемый мост через Сысолу в районе поворота реки напротив местечка Чит, однако он «нарисован» на территории Сыктывдинского района и на слушаниях всячески отрицалось его точное местоположение и сроки строительства.
7. Развитие инженерных сетей
Свое развитие получит газопровод высокого давления. Будут созданы четыре пункта редуцирования газа. Новых теплотрасс не планируется. Более широкое развитие получит сеть самотечных коллекторов бытовой канализации и дождевой канализации. На ручье появятся очистные сооружения бытовой канализации. Развитие электроснабжения будет осуществляться через строительство двух трансформаторных подстанций и линий 10 кВ к ним. Прочего развития линий электропередач не запланировано.
Стоит отметить, что в документах генплана сказано: «строительство сетей канализации… предусматривается для отведения канализационных сточных вод от индивидуальных жилых домов около пгт. Верхняя Максаковка для граждан, имеющих право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, согласно Закону Республики Коми от 28.06.2005 № 59-РЗ «О регулировании некоторых вопросов в области земельных отношений».
Точно также «теплоснабжение индивидуальных жилых домов около пгт. Верхняя Максаковка для граждан, имеющих право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, согласно Закону Республики Коми от 28.06.2005 № 59-РЗ «О регулировании некоторых вопросов в области земельных отношений» предусматривается от автономных индустриальных двухфункциональных теплогенераторов, обеспечивающих потребности отопления и горячего водоснабжения, работающих на природном газе».
8. От чего окончательно отказались
От высотной застройки вдоль ул. Красноборской. От строительства канализационной насосной станции в мкр. Шордор.
Вывод: мы видим как вместо того, чтобы развивать существующие территории поселка, создавать там новые социальные связи, рабочие места, зоны отдыха и т. п. планируется небывалое расширение территории поселка, строительство новых кварталов индивидуальных домов на заболоченных территориях с сомнительной транспортной доступностью и низкоэффективной пожарной безопасностью.
На публичных слушаниях звучала и такая аргументация: мы не будем развивать существующие микрорайоны индивидуальной застройки и дачные массивы, потому что там узкие дороги, которые этому мешают. Вместо этого мы будем строить новые кварталы индивидуального жилья… с точно такими же узкими дорогами.
Что ждет поселок Верхний Мыртыю?
1. Ничего.
Критикуя, предлагай!
Что же можно считать в таком случае развитием поселка? Например, комплексное развитие территории техникума, где может быть созданы условия для появления не только учебного заведения, но и клубных досуговых заведений, игровых и спортивных площадок, современной библиотеки или музейной площадки, выставочного зала.
Другим важным элементом развития могло бы стать создание на территории поселка транспортно-пересадочного узла общественного транспорта, который бы улучшал связанность Верхней Максаковки с городом, с Краснозатонским и даже с Сосновой поляной, с дачными комплексами и самим поселком Верхний Мыртыю, с Сыктывдинским районом через межмуниципальные маршруты.
Существующая центральная «деловая» часть Максаковки могла бы стать востребованной для жителей Мыртыю в плане социальных, досуговых, спортивных, образовательных и иных учреждений.
Продолжение следует…
