Что делать, если вас продали вместе с вашим домом?

Жители деревни Даниловское в Тверской области с недавних пор называют себя крепостными: бывшие колхозные дома здесь продали вместе с прописанными в них людьми. Десяток семей рискуют оказаться на улице.

Все началось в 2013 году, когда Александр Голубков дал колхозу «Даниловское» в долг 300 тысяч рублей – сумму, которой достаточно для возбуждения дела о банкротстве (в соответствии с п. 2  ст. 33 Закона о банкротстве  требования к должнику-юрлицу в совокупности составляют не менее 100 тысяч руб.). Голубков не стал затягивать с подачей заявления о банкротстве в арбитражный суд, и в апреле 2014 года дело было принято к производству за номером А66-5370/2014.

Требования Голубкова были мотивированы просроченной задолженностью должника в сумме 398 918 руб., (300 000 руб.- основной долг, 71 800 руб.- проценты за пользование займом, 20 000 руб. неустойка, 7 118 руб. — расходы по уплате государственной пошлины).

В июле 2014 года арбитражный суд Тверской области инициировал процедуру наблюдения, временным управляющим колхоза "Даниловское" была назначена Татьяна Дорожкина, член некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Гарантия".

В 2015 году колхоз был признан банкротом, началось конкурсное производство, постепенно стал известен круг кредиторов.

В ноябре 2016 конкурсное производство было завершено, и тут всплыла крайне интересная деталь: арбитражный суд Тверской области установил, что конкурсным управляющим сформирован реестр требований кредиторов в сумме 1 501 194 руб. 57 коп., из которых погашено лишь 110 523 руб. 92 коп. — 6,83% от общей суммы требований, включенных в реестр требований кредиторов. Что же было реализовано на эти сто с небольшим тысяч? Дома? Нет – согласно данным Росреестра, самый дешевый из них стоит не менее 200000 рублей.

Однако дома проданы, что подтверждают Росреестр и масса публикаций в СМИ по этой проблеме. Не говоря уже о заявлениях жителей.

Покупателем домов значится некий Сперанский Александр Владимирович, который был третьим лицом по делу о банкротстве колхоза. Кредитор? — Да, в августе 2014 года им было подано заявление о включении в реестр требований кредиторов на сумму свыше миллиона рублей, что подтверждалось решением Калининского районного суда Тверской области от 18.06.2014 г. по делу № 2-1252/14. Но, как говорилось абзацем выше, такая сумма никому из кредиторов не выплачивалась. Получается, Сперанский взял натурой? Домами с людьми? «Таков бизнес», - говорит этот человек.

Насколько законным является «такой бизнес»? Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в его ходе, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление определенных видов деятельности, а также иное имущество, предусмотренное Федеральным законом. Статья 132 Закона о банкротстве регулирует отношения, складывающиеся по поводу имущества, исключаемого из состава конкурсной массы. По смыслу пунктов 5, 6 указанной статьи жилищный фонд социального использования подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. При этом передача жилищного фонда социального использования в собственность муниципального образования осуществляется без каких-либо дополнительных условий.

Следовательно, обязанность должника передать указанное выше жилье муниципальному образованию прямо установлена законом. Муниципалитету – НЕ СПЕРАНСКОМУ!

Представляется очень странным, что продажа (передача) домов произошла не только в обход Закона о банкротстве, не только мимо отчета конкурсного управляющего, но была произведена, как говорится, натурой, что недопустимо по закону.

«Я отработала в колхозе почти всю жизнь: сначала дояркой, затем — поваром в детсаду. И на старости лет — такой пинок!» — говорит жительница дома № 47 Галина Дубова. – «Мы краем уха слышали про банкротство, но и представить не могли, чем всё обернется. Я же недавно газ в дом провела, окна поменяла. Для Сперанского, что ли? Мы его в глаза даже не видели!»

Давайте на примере дома № 47 рассмотрим историю перехода прав на объект.

С 2007 года по май 2014 собственником являлся Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Даниловское», после чего его, как и другие дома, выкупил небезызвестный нам Сперанский, то есть договор купли-продажи был заключен не только до начала конкурсного производства, но и до начала процедуры наблюдения с введением временной администрации.

Это значит, что руководство колхоза, зная о возбуждении дела о банкротстве, решил спешно продать Сперанскому указанные дома, наплевав не только на людей, но и на имеющееся у них право по приватизации домов и право приоритетного выкупа недвижимости, предусмотренное нормами жилищного права России, нормами законодательства о сельскохозяйственных производственных кооперативах. Налицо признаки преднамеренного банкротства с целью извлечения личной выгоды, следовательно – мошенничества.

Остается лишь догадываться, откуда у колхоза перед Сперанским миллионный долг, несмотря на выкуп им недвижимости, если только сделка не фиктивная?

Жители деревни Даниловское обратились в правоохранительные органы, в настоящее время решается вопрос о возбуждении уголовного дела, однако людям не хватает сил и знаний защитить свои права.

Что делать людям, попавшим в аналогичную ситуацию?

Прежде всего – помните, что закон на вашей стороне.

В ГК РФ есть такое понятие, как приобретательная давность — ст. 234 ГК РФ, т. е. государственная регистрация (по народному — приватизация).

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Если вы узнали, что колхозный дом, который вы на протяжении многих лет содержали в пригодном состоянии, выкуплен лицом, не имеющим к нему отношения, знайте, что такая сделка является ничтожной, то есть недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Если на ваш колхоз завели дело о банкротстве, не забывайте, что объекты социального жилого фонда, к которым он относится, подлежат исключению из конкурсной массы и не могут быть выкуплены случайными лицами. Они подлежат передаче в муниципалитет с сохранением всех ваших прав на них.

Если беда пришла на порог, вы столкнулись с беззаконием, аналогичным описанному, – не бойтесь, обращайтесь к юристам «Открытого права». Мы окажем вам безвозмездную юридическую помощь и восстановим нарушенную справедливость.