В последнее время в нашу компанию поступает много обращений жильцов, связанных с внесением изменений в жилищное законодательство РФ в части лицензирования деятельности управляющих организаций.
Давайте попробуем вместе разобраться.
21 июля 2014г. подписан Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» №255-ФЗ.
Лицензирование деятельности по управлению МКД для управляющих организаций (далее-УО) становиться неизбежным и обязательным.
С 01 сентября 2014г. этот закон уже вступил в силу, но это вовсе не означает, что уже сегодня все управляющие организации должны иметь лицензию.
Только с 01 мая 2015г. деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами без лицензии, будет под запретом.
Уже сейчас понятно, что для реализации на местах этот закон требует внесения ряда уточнений, дополнений и на ближайших заседаниях парламента РФ будут рассмотрены вопросы, относящиеся к планируемым изменениям в данный закон.
Основные требования к соискателю лицензии минимальны:
- регистрация управляющей организации (УО) в качестве юр.лица, ИП на территории РФ;
-наличие у руководителя УО, а также у лица, на которое приказом возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД (далее -должностное лицо) квалификационного аттестата.
- отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании ранее выданной лицензии УО
- соблюдение требований к раскрытию информации, установленной частью 10 ст.161 ЖК РФ.
Проще говоря - «чистый перед законом» руководитель УО должен сдать квалификационный экзамен. После получения квалификационного аттестата написать заявление на выдачу лицензии, с приложением копии учредительных документов и квитанции об уплате государственной пошлины за выдачу лицензии (30 тыс. рублей).
На сегодняшний день Минстрой России пока не утвердил тот перечень вопросов, которые будут включены в тестовые задания для должностного лица соискателя лицензии. По разным данным вопросов будет от 100 до 200. Предполагаемое время для сдачи аттестационного экзамена не менее 2 часов.
Принимать такие экзамены будут комиссия по лицензированию, которая должна быть создана на уровне субъекта РФ. Этой же комиссии будет вменены полномочия по лицензионному надзору.
Так как аттестат будет органичен сроком действия, то понятно, что должностное лицо будет подтверждать свою квалификацию каждые 5 лет.
Поскольку лицензирование деятельности по управлению МКД неразрывно связано с правами и обязанностями собственников жилья, то безусловно, хочется обратить внимание на те последствия лицензирования управляющих организаций, которые последуют для собственников жилья и потребителей услуг.
Практически все МКД в г. Усинске находятся на «непосредственном способе управления». Принятый закон № 255-ФЗ обязывает собственников в срок до 01 апреля 2015г. провести общее собрание собственников и выбрать другой способ управления домом.
Это связано с тем, что законодатель определил - управление МКД возможно только на профессиональной основе.
Теперь собственники будут заключать с управляющей организацией, имеющей лицензию, договор управления МКД.
В планах обязать ЖК, ТСЖ, созданные в 2-х и более МКД, в которых более 100 квартир, заключать договоры с УО, имеющей лицензию.
Стоимость услуг по договору управления будет складываться из следующего:
- услуги по управлению МКД;
- услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
- услуги по обеспечению предоставления коммунальных услуг (не включает стоимость потребленного коммунального ресурса);
В планах законодателя отказаться от выделения в отдельную строку в квитанциях оплаты расходов потребленных коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН). Данные расходы будет оплачивать управляющая организация, но за счет статьи «содержание общего имущества». Понятно, что это вряд ли будет способствовать снижению тарифа по договору управления МКД для конкретного потребителя ЖКУ.
Обсуждается вопрос о передаче в общедолевую собственность индивидуальных приборов учета (ИПУ), а общедомовых приборов учета (ОДПУ) – в собственность ресурсоснабжающим организациям.
Отдельное внимание законодатель уделяет вопросам ответственности потребителей за полноту и своевременность оплаты ЖКУ, предлагая следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:
- возможность отключения любой жилищно-коммунальной услуги при наличии задолженности за ЖКУ;
- запрет на сделки с недвижимостью;
- увеличение размера пени на просрочку платежа (более 90 дней просрочки и пени возрастают до 1/170 ставки рефинансирования ЦБ РФ);
- право устанавливать антивандальные пломбы;
- штрафы за несанкционированное подключение к коммунальной услуге и вмешательство в работу ИПУ;
Также обращаю Ваше внимание на планируемые изменения в ЖК РФ по ответственности УО перед потребителями ЖКУ (штрафы в пользу потребителей):
- за неправильность начисления платежей за ЖКУ (до 15% от неправильно начисленной суммы);
- за некачественное предоставление коммунальной услуги (до 30% от ср./мес. размера платы за шесть предшествующих месяцев).
При этом УО будет нести ответственность только за тот перечень работ, услуг, который обеспечен объемом финансирования деятельности УО по договору.
В случае, когда лицензиату судом 2 и более раза назначено административное наказание за неисполнение и ненадлежащее исполнение предписания ОГЖН в отношении МКД, управляемого лицензиатом, лицензия УО может быть аннулирована в судебном порядке.
Многие депутаты Госдумы и чиновники Минстроя уверены, что принятый закон будет способствовать улучшению сферы ЖКХ, однако хочу не согласиться с таким мнением.
Желание законодателя урегулировать кризис сферы ЖКХ порождает немереное количество новых нормативно-правовых актов.
При сложившихся темпах жилищного нормотворчества не просто даже отслеживать изменения жилищного законодательства, не говоря о формировании у собственников жилья стабильных знаний и неукоснительном исполнении жилищных норм.
Со стороны государства прилагаются огромные усилия обучить рядового потребителя ЖКУ основам жилищного законодательства в целях воспитания ответственного собственника жилья.
Думаю, в настоящее время именно «пробуждению» активного собственника стоит уделять особое внимание. Обе стороны договора управления МКД должны быть обучены построению действительно взаимовыгодных отношений.
Наша управляющая организация «Универсал» не раз выходила с инициативой создания в городе «Школы собственников жилья». В рамках предлагаемого проекта можно было организовать обучение активных собственников, начиная уже со школьной скамьи.
В Усинске эта идея пока не находила поддержки чиновников. И это несмотря на то, что такие проекты успешно продвигаются по всей России. Результат обучения выгоден всем – органам власти, управляющей организации, собственникам жилья.
Надеюсь, что с приходом к власти нового руководства, потребность партнеров жилищных правоотношений в изучении жилищного законодательства может быть успешно реализована.
