В 2016–2017 годах более 20 семей в городе Волжске (Республика Марий Эл) приобрели у ЗАО «Ариада» право аренды и возможность дальнейшего выкупа земельных участков под жилое строительство. Сейчас на нескольких участках уже построены дома, но в ближайшее время земли могут вернуться к администрации Волжска. О том, как это вышло, — в материале «7x7».
На грани выселения
— У нас на руках документы о владении имуществом, о владении землей, мы уже прописаны в нашем доме, и дети наши прописаны. Многие семьи взяли кредиты, вложили материнский капитал, продали квартиру — все эти деньги пошли на строительство домов. Если мы сейчас останемся без них, то жить нам будет негде, — рассказывает корреспонденту «7x7» владелица одного из участков Елена Буланова.
Все началось с инициативы ЗАО «Ариада» создать жилой район на окраине Волжска, на пустыре недалеко от ледового комплекса «Ариада». В ноябре 2013 года городской комитет по управлению имуществом (КУМИ) передал в аренду ЗАО «Ариада» участок земли площадью 132 тыс. м² сроком на 10 лет. Землю было разрешено использовать под комплексное освоение для жилищного строительства. По условиям этого договора ежегодная арендная плата составила чуть менее 3,8 млн руб. Кроме того, «Ариада» обязалась создать на участке инфраструктуру: подвести водопровод, газ, электричество. Все это должно было быть сделано за пять лет — к ноябрю 2018 года.
Дробление и продажа
В июле 2014 года «Ариада» и КУМИ Волжска заключили дополнительное соглашение к предыдущему контракту. Большой арендованный участок был перепланирован и превратился в 110 маленьких площадью от 1552 м² и меньше. ЗАО провело необходимые работы по перепланировке и зарегистрировало новые участки в Росреестре. Вследствие этого изменилась и годовая арендная плата. По условиям допсоглашения она составила 109 тыс. руб. в год за все участки вместе взятые (примерно в 35 раз меньше предыдущей). В документе сказано, что арендная плата изменяется арендодателем (мэрией) в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости участка и уровня инфляции.
В 2016 году два десятка семей приобрели у ЗАО «Ариада» право аренды участков. В общей сложности компания получила 10,7 млн руб. за 24,5 тыс. м² земли. В следующем году три семьи, имея после выкупа права аренды также право выкупа земель, воспользовались им и заключили соответствующие договоры с КУМИ Волжска. По данным УФАС по Республике Марий Эл, каждый участок был выкуплен за 1,5 тыс. руб.
Такая низкая цена была обусловлена тем, что владельцы участков к моменту выкупа успели построить на них дома. В этом случае кадастровая стоимость многократно снижается. Стоимость перевода земли из аренды в собственность для собственника зданий на муниципальных землях не превышает 3% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона. В данном случае волжане выкупили у мэрии участки за 1,5% от кадастровой стоимости.
Вернуть землю или судиться
Проблемы у владельцев участков начались после смерти руководителя «Ариады» Виктора Васильева в ноябре 2016 года. Новое руководство компании оказалось не готово платить предусмотренные договором аренды 8 млн руб. ООО «Волжская сетевая компания» (ВСК) за подведение к участкам электросетей. Срок для выполнения работ истек к концу 2018 года, «Ариада» предложила продлить его до 2020 года, но по настоянию администрации Волжска согласилась завершить подведение сетей в 2019 году.
ВСК, в свою очередь, не стала подводить электросети за свой счет и обратилась в управление ФАС по Республике Марий Эл. В апреле прошлого года служба посчитала незаконным заключение договоров на приобретение участков. Позиция КУМИ Волжска в споре с антимонопольщиками основывалась на статье 39.20 Земельного кодекса РФ. В соответствии с ней, арендаторы имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка после постройки дома и оформления права собственности на него.
По словам владельцев земли, теперь антимонопольщики предлагают им расторгнуть договоры с КУМИ, в противном случае УФАС обещает обратиться в суд. Расставаться с землей добровольно волжане не собираются: на многих участках уже построены дома.
«УФАС защищает интересы ВСК, а не наши»
Решение УФАС основывалось на изменении мэрией Волжска вида разрешения использования участков с «комплексного освоения для жилищной застройки» на «застройку блокированными и индивидуальными жилыми домами с комплексным освоением территории» от 10 апреля 2013 года. Также антимонопольщики считают незаконной передачу права аренды физическим лицам без сохранения за ними обязанности комплексного освоения территории. Если на собственниках не лежит обязанность комплексного освоения, они не должны подводить к участку всю инфраструктуру.
— Мы обращались в сетевую компанию [«ВСК»], чтобы провести электричество, но они не стали тянуть линии, хотя это предусмотрено договором комплексного освоения, — рассказала «7х7» владелица одного из участков Наталья Жибрик. — Сейчас УФАС защищает интересы ВСК, а не наши.
В отношении «Ариады» УФАС по Марий Эл выдало предписание о возвращении в бюджет 12,9 млн руб., «полученных с нарушением антимонопольного законодательства», — сумма, которую ЗАО получило от новых владельцев земель. Городской администрации предписано «устранить нарушения антимонопольного законодательства». При этом служба добавляет, что можно устранить их разными способами. Владельцы же уверены, что при сохранении этого решения УФАС в силе их земли станут собственностью города.
Волжская администрация и «Ариада» подали в суд иск о признании недействительным вышеназванного решения УФАС. Арбитражный суд Республики Марий Эл 19 ноября 2018 года отказал в удовлетворении иска, признав законным решение УФАС о том, что разделение участков и передача их нынешним собственникам и арендаторам нарушает закон «О защите конкуренции». Предписание «Ариаде» о возврате средств, полученных, по мнению УФАС, с нарушением антимонопольного законодательства, суд признал недействительным.
Истцы подали апелляцию на решение Арбитражного суда Марий Эл. Суд по этой жалобе состоится 25 апреля во Владимире. Кроме того, КУМИ Волжска 25 февраля подал иск о расторжении договора с «Ариадой» по аренде всего участка, позднее поделенного на части, и взыскании с ЗАО незаконно полученного дохода в размере 12,9 млн руб. Арбитражный суд вернул иск с предложением исправить несколько ошибок до 1 апреля. Новый иск КУМИ с теми же требованиями принят 8 апреля, заседание состоится 6 мая в Арбитражном суде Марий Эл. Администрация и КУМИ Волжска отказались комментировать «7х7» причину подачи этого иска. В «Ариаде» также воздержались от комментариев.
Письмо отчаяния
В надежде сохранить свою недвижимость арендаторы и владельцы участков в январе этого года писали письмо главе республики Александру Евстифееву. В нем они рассказали, что прокуратура Волжска по обращению ВСК дважды проводила проверки процедуры раздела участка и не нашла нарушений.
«Руководитель „Волжской сетевой компании“, не найдя поддержки в волжской прокуратуре, предвидя возможные для себя потери, связанные со строительством электросетей за свой счет, инициировал совместно с УФАС и прокуратурой Марий Эл кампанию по признанию незаконными договоров уступки в пользу граждан. УФАС приняло „нужное“ решение, а прокуратура Марий Эл подключила к этому делу Следственный комитет. На основании решения УФАС возбудили уголовное дело. Допросы граждан продолжались на протяжении двух лет», — говорилось в письме.
Авторы сообщают, что граждане добросовестно платят арендную плату, часть участков переведена в собственность, завершено строительство нескольких домов. Они просят разобраться в ситуации, но не отдавать вопрос на рассмотрение прокуратуры Марий Эл. В администрации главы Марий Эл владельцам участков заявили, что это дело — предмет судебного разбирательства, на которое исполнительная власть влиять не может.
А как же статья 40 Конституции.
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Администрация и КУМИ заключали договоры аренды, выдавали разрешения на строительство, получали арендную плату, заключили договор купли-продажи, и.т.д. и даже наверно адреса домам присвоили? А теперь «предлагают» «добровольно!!!» вернуть все назад??? Что-то не совсем логично.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
П. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", говорит о том же самом: Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Почему не пишут-Почему владелец участка не обычный трудяга завода?)И кто его как грабил перед смертью Васильева?)Вот давайте напишем,поулыбаемся.Позже все станет на свои места.Кто где карманы набил,теперь взвыл.Тогда все станет понятно))
Я бы не обобщял! Не зная в действительности всю картину происходящего.Можно рассуждать долго но страдают там по большей степени простые работяги у которых дома эти построены в кредит,проданы квартиры,привлечены ипотеки и материнские капиталы и им не до смеха брат!