На днях глава администрации города Кирова решил "обсудить" с горожанами комплексное развитие территории (КРТ), и явно не просто так. Коротко описав только плюсы такого "развития районов", рассказав, что "при застройке микрорайонов застройщик обязан будет построить и объекты социальной инфраструктуры", свой текст глава администрации подытожил опросом с очень странной и даже подлой формулировкой, вводящей в заблуждение жителей города:
— Как вы считаете, нужно ли нашему городу такое комплексное развитие территории?
- Да, новые районы нуждаются в таких объектах.
- Нет, новые микрорайоны могут подождать федеральных денег.
Не нравится мне это. Поэтому постараюсь вам на пальцах объяснить, что же такое КРТ и на что вам следует обратить внимание. Обещаю, что буду краток (относительно).
Комплексное развитие территории - это не то, о чем вы сперва подумали.
В Кирове много неудачных, в том числе свежих примеров точечной застройки, когда на пустырях или на месте старых домов вырастали многоэтажки, к которым, даже после их сдачи и заселения, не удосужились провести нормальную дорогу (например ул. Стахановская, Крупская). О строительстве новых детских садов, школ, спортивных объектов или общественных пространств и мечтать не приходится. Про проблемы со школами и детскими садами в том же центре, думаю, вы и сами знаете. Но КРТ не об этом, и совсем НЕ значит, что при постройке пары-тройки домов в этих микрорайонах, строительной компании придется построить еще и детский сад со школой и т. п. Не придется.
Если в общих чертах, то по Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ) при комплексном развитии территории либо берется чистое поле, либо сносится к чертовой матери квартал (микрорайон или целый район) старых (и не очень), аварийных (и нет), частных (и многоквартирных) домов или завод, например "Сельмаш", и уже на их месте строится новое жилье со всей необходимой инфраструктурой.
Поэтому, например, ждать новой школы в историческом центре Кирова в этом случае не стоит (если, конечно, администрация не решить снести пару кварталов с "ветхими" историческими зданиями).
Вообще в правильных руках комплексное развитие территории - это хороший инструмент. И есть отличные примеры (в тех же европейских странах), когда при проектировании учитывался огромный спектр возможных последствий на весь город, бралась запущенная территория и возрождалась с учетом экологии, комфорта для людей, что в итоге шло на пользу. Да и у нас Минстрой разработал многотомный стандарт, где предусмотрены и хорошие принципы, будь то функциональное разнообразие территорий, комфорт перемещений и пешеходная доступность социальной инфраструктуры, соответствие жилья потребностям граждан, ну и различные модели, в том числе малоэтажной и среднеэтажной застройки (по ссылке в первом комментарии).
Но принесет это пользу городу и вам или нет, зависит как от чистоплотности, грамотности и ответственности муниципальных властей и застройщиков, так и вашего понимания вопроса (в том числе законодательства и лучших практик) и постоянного контроля.
Иначе у вас рядом с домом, на месте старых дач, могут появиться не милые двух-четырехэтажные домики с общими спортивными и детскими площадками, соседскими центрами, школами и офисами, а жилые высотки на несколько тысяч жителей. В результате, например, некогда спокойные зеленые улицы в вашем районе встанут в многокилометровых пробках, пока их за счет деревьев не расширят так, что вы будете засыпать под рев моторов и постоянно протирать раз в несколько дней подоконник от копоти и пыли…
И есть еще пара нюансов.
Детский сад будет, но, скорее всего, частный, и его тоже придется ждать.
В договоре на КРТ может быть предусмотрено обязательство застройщика безвозмездно передать муниципалитету или государству объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (часть 5 статьи 68 ГрК РФ). Может быть. НО НЕ ОБЯЗАТАЛЬНО.
Практика реновации и застройки кварталов в Москве и Подмосковье показывает, что порой, например, детский сад во дворе жилого комплекса после строительства остается частным. А следовательно, новым жителям этого ЖК приходится платить (и немало) или занимать места в муниципальных детских садах в округе (а их либо не всегда хватает, либо начинает страдать качество услуг).
Во-вторых, договором КРТ и вовсе может быть предусмотрена обязанность самого муниципалитета или государственного органа за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию этих объектов, расположенных в округе (часть 7 статьи 68 ГрК РФ). Ну то есть им, возможно, все равно придется делать за бюджетные деньги то, что они должны делать и сейчас. А это, как мы знаем, бывает очень небыстро (если вообще бывает).
В-третьих, на практике при КРТ сначала строится большая часть жилых комплексов, предусмотренных проектом, а уже потом застройщик приступает к строительству школы / детского сада. В итоге тем, кто, скажем, купил квартиру в первой или второй очереди, придется после заселения еще несколько лет ждать, пока у них под окнами достроят тот же детский сад. Так что и тут придется ждать.
Ну и напоследок: нужно понимать, что расходы на социальную инфраструктуру будут включены в стоимость квартир. Хотя это логично и я не против. Думаю, и вы тоже. Ведь в противном случае на это потратили бы ваши налоги. А зачем вам школа, скажем, на западе города, если вы живете на севере и хотите нормальный парк рядом, на который вечно не хватает денег в бюджете, или качественный общественный транспорт, который принесет пользу всем жителям города?
Ах да, ну и администрации города стоит помнить о том, что с них никто не снимал обязанности по обеспечению горожан всей необходимой инфраструктурой, в том числе за счет своих бюджетных средств (а не только и не столько федеральных). Грамотно используйте муниципальное имущество (которое порой просто гниет), земельные участки, привлекайте в город бизнес, тратьте с умом бюджетные (в т. ч. по федеральным программам) деньги, и у вас будет на все хватать.
