В мае 2023 года квартиру-студию в новом ЖК в центре Белгорода можно было арендовать за 15 тыс. руб. в месяц. А спустя четыре месяца цена однушки в северной части города — это уже не центр, но еще не главный спальный район — дошла до 25 тыс. руб. И даже такие варианты разбирали быстро. На просмотры квартир приходили по семь-десять человек. Арендодатели, видя повышенный спрос, могли поднять цену через несколько часов после публикации объявления. Почему цены на аренду в Белгороде так выросли и как это связано с войной в Украине — в обзоре «7х7».
Белгородский рынок недвижимости в начале войны: украинские беженцы и российские военные
В начале сентября 2023 года в центре Белгорода, на главной пешеходной улице 50-летия Белгородской области, сдавалась двухкомнатная квартира. В объявлении было указано: «бабушкин» ремонт, студентам не сдается. И цена — 16,5 тыс. руб.
— Хозяйка хочет все про вас узнать, — сказала по телефону женщина-риелтор, — кто вы, кем работаете, в каком конкретно населенном пункте прописаны. Сами понимаете — угрозы терактов. Нужно быть уверенными.
Главный вопрос арендодателей Белгорода в последние несколько месяцев — прописка. Во многих объявлениях пишут: сдается только гражданам РФ. Это при том, что с начала войны в Украине Белгородская область приняла почти 33 тыс. беженцев. Часть из них прибыла в регион весной: в конце февраля — начале марта 2022 года в Белгородскую область приезжали жители Донбасса. Другая часть — осенью 2022 года, когда ВСУ начали контрнаступление на Харьковском направлении.
— Объявления с указанием гражданства — не новинка, так было всегда. Но когда люди из Украины начали приезжать, было много нюансов. Собственники сдавали жилье людям без российского гражданства, и при таком договоре в случае ЧП ты ничего не добьешься. Начинали происходить инциденты. Например, люди бросали квартиры и молча уезжали, — тяжелее решить такие споры. Так было в 2022 году весной и осенью, — рассказал риелтор Евгений (имя изменено по его просьбе).
Но поток беженцев из Украины, по словам Евгения, не сильно повлиял на белгородский рынок недвижимости, который до начала войны постепенно рос.
Сложно уточнить, сколько украинцев осталось в Белгородской области. Некоторые оставались жить у родственников или уезжали в другие регионы или страны. Граждане Украины больше не обращаются к Евгению за помощью.
Меньше запросов на поиск жилья стало и от военных, которые в начале вооруженного конфликта снимали жилье в Белгороде и перевозили туда свои семьи. Чаще всего это были командированные в область офицеры. Теперь военные чаще снимают жилье посуточно. Об этом корреспонденту «7х7» рассказали несколько собственников квартир в центральном районе Белгорода.
Стремительный рост цен на аренду недвижимости в Белгороде начался весной-летом 2023 года. В город стали приезжать жители обстреливаемых приграничных населенных пунктов.
Как беженцы из приграничья и отмена дистанционного обучения подняли цены на аренду
Жители белгородского приграничья приезжали в региональный центр еще в 2022 году одновременно с беженцами из Украины. Тогда власти ввели режим ЧС в 15 населенных пунктах, людей оттуда эвакуировали. Свои дома покинули 3,5 тыс. человек. Правительство было обязано компенсировать им стоимость аренды жилья, а затем выделить новое взамен разрушенного.
“Переселенцев” стало еще больше летом 2023 года, когда город Шебекино и расположенные рядом села ежедневно попадали под массированные обстрелы. Из 40-тысячного Шебекина уехало несколько тысяч человек. Власти расселяли их по пунктам временного размещения, некоторые жили у знакомых, а кто-то стал искать съемные квартиры.
Примерно в это же время белгородские вузы объявили, что с 1 сентября обучение снова будет очным - до этого занятия были дистанционными из-за ковида и войны. В Белгород стали приезжать студенты. По оценке риелтора Евгения, эти факторы привели к увеличению стоимости аренды жилья на 20%.
— В июне [2023 года] квартиры сдавались за один день. На одну квартиру я приводил по пять-шесть человек и отбирал подходящих арендаторов. Ажиотаж был большой. Он и сейчас такой же. Было много семейных пар, с маленькими детьми и животными. У нас люди не очень любят, когда есть животные и маленькие дети — это чревато последствиями для состояния квартиры. В основном мы заселяли людей постарше, которым [работодатели] компенсируют аренду — это гарантия того, что они будут вовремя платить, - рассказал эксперт.
Шебекинцы, с которыми корреспондент “7х7” говорил в июне, рассказывали, что вынуждены жить в ПВР, потому что «однокомнатные квартиры сдавались по 30-50 тыс. руб.». Риэлторы называют такие цифры мифом.
— На деле же мы сдавали людям [квартиры] даже без комиссии, входили в положение и сдавали не по завышенным ценам. Может, и были [объявления с завышенной ценой], но я таких не встречал. И многие коллеги то же самое говорят: все слышали, но никто не видел, — пояснил Евгений.
В июне 2023 года журналисты создали чат для помощи шебекинцам, который проработал месяц. В чате беженцы просили помощи в поиске жилья, а белгородцы и жители других регионов предлагали свои квартиры бесплатно или за оплату коммунальных услуг.
Скриншоты из чата помощи шебекинцам
Плохие новости: цены будут расти
Белгородские власти отказались платить шебекинцам компенсации за аренду квартир. Они объяснили это тем, что в Шебекине, селе Новая Таволжанка и других пострадавших от обстрелов территориях не введен режим ЧС. А значит, выплаты «не предусмотрены федеральным законодательством». Но риелтор Евгений отметил, что компенсации за аренду квартир в Белгороде некоторым жителям Шебекина все же выплачивали работодатели — в индивидуальном порядке. В основном это касалось работников госучреждений, которым по договору аренды возмещали стоимость съемного жилья.
В начале сентября 2023 года, когда большая часть жителей Шебекина и прилегающих населенных пунктов вернулась в свои дома, губернатор Вячеслав Гладков объявил, что компенсации за аренду все-таки выплатят. Но лишь тем, чьи дома разрушены обстрелами, а другого жилья нет. Размер компенсации — от десяти до 15 тыс. руб.
— Шебекинцы уезжают в свои дома, но оставляют за собой [арендованные] квартиры здесь [в Белгороде], потому что боятся [что придется снова эвакуироваться], — рассказала “7х7” одна риелторка.
Риелтор Евгений подтвердил, что шебекинцы предпочитают жить в Белгороде, пока у них есть такая возможность.
— Они могут вернуться [домой], в принципе, но желания у них нет. Они не торопятся ехать обратно. Одна моя квартирантка из Шебекино не может вернуться домой, потому что в ее жилье попали осколки [снаряда]. Пострадали и другие дома и квартиры. Люди не могут вернуться, потому что еще не закончен ремонт, — рассказал риелтор.
В сентябре 2023 года Центробанк поднял ключевую ставку до 12%, Из-за этого выросли ставки по ипотеке. По словам Евгения, белгородцы, которые планировали купить жилье, теперь чаще предпочитают его снимать. Платить высокие ипотечные платежи они не могут.
Еще одна причина взлета цен на аренду — снижение темпов строительства в Белгороде. За военные 2022 и 2023 годы они снизились на 30-40% по сравнению с предыдущими периодами, оценил эксперт.
Осенью 2023 года рынок недвижимости в Белгороде - самый высокий за все время работы Евгения в этой сфере. Он прогнозирует только рост цен в будущем:
— Все факторы: беженцы, студенты, ставка по ипотеке, дефицит новостроек - накладываются и несут побочные эффекты.
***
Автор этого текста потратил две недели на поиск съемного жилья в центральной части Белгорода, рассчитывая на бюджет до 20 тыс. руб. в месяц. Чтобы посмотреть одну из квартир, ему пришлось больше часа стоять в очереди из потенциальных арендаторов.
Один из арендодателей поднял цену за однокомнатную квартиру с 20 до 25 тыс. руб. спустя несколько часов после публикации объявления. Другой потенциальный арендодатель в частном разговоре рассказал, что в его квартиру неподалеку от сдаваемого жилья якобы залетал беспилотник.
