Еще в 2013 году в Жилищный кодекс РФ были внесены существенные изменения. Согласно им управляющая компания в новостройках является исключительно выборной. То есть только жильцы на общем собрании имеют исключительное право выбрать себе УК. Однако на протяжении долгого времени в столице Марий Эл сложилась порочная практика, когда вместе с квартирой в многоквартирном доме обладатель жилья получает управляющую контору. Этакий навязчивый бонус сомнительного характера.

 

Порочная практика...

Не секрет, что именно новостройки являются весьма привлекательными для управляющих компаний, которыми руководят не всегда чистые на руку люди. Объясняют они это тем, что изначально дольщики друг друга не знают, ну и, соответственно, долгое время договориться ни о чем не могут, а многие и вовсе не заселяются в дом, а просто сдают свою квартиру. А управлять жилищным массивом надо, коли он введен в эксплуатацию. Однако вряд ли такими гражданами движут столь благородные порывы.

Юристы от ЖКХ отмечают, раньше такое положение дел было общепринятой практикой. Управлять домом частенько после строительства оставалась аффилированная застройщиком УК, что зачастую вело к завышенным платежам за ЖКХ и другим злоупотреблениям.

С 2013 года ситуация изменилась. Жилищный кодекс строго предписывает жильцам выбирать себе управляющую организацию на общедомовом собрании. Теперь по закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Теперь это непременное условие для того, чтобы взять дом «под крыло».

Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещения о конкурсе в интернете. На подачу заявки с момента извещения у участников есть 40 дней. Через 10 дней после конкурса, орган местного самоуправления уведомляет собственников квартир и обладателей актов приема-передачи жилья в новостройке (дольщиков, не оформивших право собственности) о результатах конкурса и условиях договора, после чего все жильцы должны заключить договор с выигравшей УК или, если не согласны, уведомить об этом администрацию, составив протокол разногласий.

По сути, управляющие компании должны, как кандидаты во время предвыборной кампании, представить жильцам свою программу: тарифы, условия, открытость, дополнительные возможности, отзывы жильцов из других многоквартирных домов. В общем-то, это правильно и демократично. И именно потому многим застройщикам и их карманным УК не нравится. Так как лишает их возможности придумывать для жильцов дополнительные поборы.

Есть в Йошкар-Оле пара строительных фирм, таких как «Столица» и «Казанские посад». Они уже на протяжении многих лет пробавляются подобными «комплексными» методиками: занимаются и застройкой, и управлением построенного жилья.

Методика введения в управление жильцов проста. После того, как застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, начинается передача квартир в собственность дольщиков. Именно на этой стадии между застройщиком и дольщиками подписываются акты приема-передачи квартиры. Возможно, вкупе с документами на квартиру жильцу вручается и договор с управляющей компанией. Или, если быть более точным, — подсовывается. Радостный жилец въезжает в новую квартиру и, обуреваемый исключительно положительными чувствами, а также чутким и доброжелательным к нему отношением клерков компании, запросто может подписать сей документ. Например, с управляющей компанией «Бытовой сервис» и его близкой структурой «Столица». По сути, «рулят» одни и те же люди. И закон им не указ? Мы, мол, построили, мы и обслуживать будем, как умеем, а мнение жильцов нам не важно. Главное, чтобы они платить не забывали…

Вообще-то, таким образом, цинично попираются принципы антимонопольного законодательства. Подобного рода преемственность от застройщика к управляющей организации в обход мнений жильцов полностью подпадает под компетенцию Федеральной антимонопольной службы. Думаю, сотрудникам этого сурового ведомства стоило бы обратить внимание на «столь чуткую заботу» о жильцах со стороны этих компаний.

Примечательно, что такие УК продолжают настаивать на своей правоте и цепляться за многоквартирные дома даже после того, как на общем собрании жильцы принимают решение сменить управляющую компанию. Чинят различные юридические препятствия вхождению новой УК, ведут бесконечные судебные тяжбы с жильцами.

И решение собрания собственников жилья есть и документ, закрепляющий право на управление новой УК от госжилдепартамента. Однако предыдущая управляющая компания не сдается.

Естественно, на время судебных разбирательств предыдущая УК судится с жильцами на их же деньги. И все это время прежняя управляющая компания, которой владельцы жилья выразили вотум недоверия, продолжает собирать платежи и уже в открытую не проводить никаких работ в доме. А какой смысл? Ведь дело будет все равно проиграно во всех инстанциях. Она просто-напросто занимается выкачиванием денег со счетов дома, всяческий оттягивая момент официального ухода.

Как должно быть?!

Многие скажут, что новостройки заселяются не сразу. А в этот переходный период все равно должна быть структура, осуществляющая управление домом. И окажутся правы. Законодательство РФ предусматривает в таких случаях следующее.

Застройщик не имеет права выбирать УК более чем на временное управление в течение 3 месяцев. После истечения срока жильцы, купившие квартиры, должны провести собрание и выбрать для себя УК. Если не выбрали, то будет администрацией города или населенного пункта проведен конкурс на управление этим домом. То есть не более трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию может функционировать на объекте управляющая компания от Застройщика!

Затем, либо она получает вотум доверия от жильцов, либо уходит спокойно и законопослушно, а на ее место пусть приходит более эффективная и честная УК.

Есть при этом вариант, при котором дом вводится поочередно, но и здесь можно найти схемы нарушений со стороны Застройщика.

Кстати, во избежание нарушения законодательства ФАС России рекомендует органам местного самоуправления соблюдать установленные правила и проводить конкурентный отбор управляющих компаний.