За предыдущие месяцы во многих СМИ Республики проскочила новость о создании в Марий Эл Регионального оператора, основная деятельность которого, заключается в проведении капитального ремонта многоквартирных домов Марий Эл. Единственно что упомянули уважаемые коллеги в своих коротких заметках, это увеличение в скором будущем оплаты за услуги ЖКХ на 4 рубля 20 копеек с одного квадратного метра общей площади жилого помещения. Не думаю что этой информации достаточно для получения общей картины грядущих изменений в этой больной сфере нашей жизни. А изменение эти произойдут уже следующим летом. В наших квитанциях за услуги ЖКХ появится новая строка расходов: - «Капитальный ремонт». На данный момент, согласно постановлению Правительства Республики Марий Эл от 17 июля 2013 года № 223, установлена вышеназванная минимальная плата. То есть за стандартную трехкомнатную сомбатхейскую квартиру в 70 кв. м. нужно будет доплачивать, 294 рубля в месяц. На первый взгляд немного, и общей массе платежей за коммуналку составит около 5%. Но лиха беда начало. Впрочем, все по порядку.
25 декабря прошлого года был принят федеральный закон №271-ФЗ, с помощью которого внесены изменения в Жилищный Кодекс РФ в части дополнения разделом IX -«Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Начиная с 2014 года, проведение капитального ремонта многоквартирных домов должно осуществляться в рамках региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса РФ. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок (в Марий Эл 30 лет), необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества возникает у собственников помещений многоквартирного дома по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (данный срок может быть и меньше, в случае если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта).
Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Что же представляют эти самые счета и в чем их различия?
Специальный счет
Владельцем специального счета может быть: товарищество собственников жилья т.е. ТСЖ, ЖСК осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Для всех остальных собственников помещений в многоквартирном доме владельцем специального счета может быть региональный оператор.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. При наступлении срока проведения капитального ремонта, при недостаточной сумме накопленных средств, на основании решения общего собрания собственников помещений, управляющая компания обслуживающая этот дом может взять кредит. Разумеется, обязанность уплаты основного долга и процентов по нему, возлагается на собственников жилья. Собственники помещений решившие открыть спец. счет, должны провести общее собрание, на котором определить срок проведения капитального ремонта дома с учетом предложений специалистов и исходя из состояния дома. Также на общем собрании определяется перечень необходимых работ, смету расходов и источники финансирования. Кроме этого собрание вправе принять решение об увеличении размера минимального взноса до суммы необходимой для проведения капитального ремонта.
Например: имеется 80-ти квартирный дом, общей площадью помещений 3500 м2, 1965 года постройки. Допустим, что обязанность по уплате минимального взноса возникла с 1 июня 2014 года. Собственники на общем собрании решили провести ремонт кровли летом 2015 года, на что необходимо 1,5 миллиона рублей. В этом случае собственники к 1 июня 2015г. соберут 12 мес*4,2руб*3500м2=176400 рублей. Как видно этой суммы будет недостаточно для проведения ремонта кровли. Согласно жилищного кодекса РФ существуют три способа решения добора необходимой суммы:
- Собственники принимают решение о займе в банке, но в этом случае обязанность по возврату основной суммы займа и процентов по нем возлагается на самих собственников.
- Жилищным кодексом РФ предусмотрена обязанность органам государственной власти субъекта, разработать механизм предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Т.е необходимые средства на проведение ремонта можно будет получить только в порядке софинансирования. Таким образом, общий бюджет ремонта будет выглядеть примерно так: Средства Федерального бюджета + средства регионального бюджета + средства местного бюджета и средства собственников многоквартирного дома.
Формирование фонда капитального ремонта региональным оператором.
В каждом субъекте РФ должен быть создан региональный оператор (один или несколько).
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно в установленные сроки и в полном объеме обязуется вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта.
Какой из этих вариантов лучше, на данный момент непонятно. Что ж идем дальше.
А что же у нас?
17 сентября этого года, Госсобранием Марий Эл, был принят закон №35-З «О регулировании отдельных отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Республики Марий Эл». Посмею привести вам наиболее интересные пункты этого законодательного акта: Региональный оператор в Марий Эл будет один, т.е. все средства владельцев квартир в многоквартирных домах будут аккумулироваться на счетах одной организации, хозяйственная деятельность которой, полностью финансируется из республиканского бюджета. На конец 2012 года по данным госкомстата республики, общая площадь всех многоквартирных домов составляет 9 миллионов 825 тысяч 700 кв. м. Нетрудно посчитать общую сумму ежемесячных поступлений: она составит более 41 миллиона рублей в месяц или чуть менее полумиллиарда в год. На первый взгляд сумма серьезная и позволит решить множество проблем в сфере капитального ремонта, но по данным Фонда Содействия Реформированию ЖКХ, в Марий Эл, только 1182 дома из 7074-х находятся в исправном состоянии, что составляет 17% жилого фонда Республики. Очевидно, что этих четырех с небольшим, рублей с квадратного метра не хватит на проведение качественного кап.ремонта. И без поддержки властей, жителям нашей Республики не осуществить эти мероприятия. Но о софинансировании в этом законодательном акте, сказано без какой либо конкретики. Нет четко определенных долей, как к примеру федеральные программы по аварийному жилью или программа капитального ремонта Фонда Содействию Реформирования ЖКХ. К слову с 2008 по 2012 год на капремонт 1037-ми, многоквартирных домов в нашей Республике было направлено 1,6 млрд.рублей, 1,3 из которых федеральные средства. Но как многие помнят, до начала реализации этих программ, была развернута масштабная информационная компания. Где все было доступным языком разъяснено – Кто, Сколько и Когда. Здесь же получается, сначала плати деньги а потом будет видно сколько тебе добавит и добавит ли вообще федеральный и региональный бюджеты.
Согласно вышеназванного закона, субсидирование регионального оператора в случае недостаточности средств на его счетах осуществляется из «республиканского и (или) местного бюджета» в случае «если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом Республики Марий Эл о бюджете Республики Марий Эл на соответствующий год», также, «при условии отсутствия задолженности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Проще говоря, вы можете платить за кап.ремонт годами, а когда придет время и ваш дом будет нуждаться в ремонте, вас могут лишить субсидирования из за одного нерадивого жильца или отсутствия средств в бюджете Республики. Лично мне эта затея напоминает обязательную лотерею. Как говорила одна из героинь фильма «Бриллиа́нтовая рука – «Кто не купит лотерейный билет, отключим газ!». На мой взгляд, эта инициатива власти больше похожа на финансовую аферу. Пару десятков людей обогатятся и снова за наш счет.
Чего ждать?
На мой взгляд, наиболее вероятным исходом развития событий будет резкое увеличение этой статьи расходов. Это же предположение подтверждает заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл, Эльвира Варенова. На страницах интернет СМИ 7х7, она озвучила цифру 21 рубль с квадратного метра – «Что является экономически обоснованной ежемесячной платой в фонд капитального ремонта в Марий Эл». Но только как тут быть с ограничением роста платежей за ЖКХ в 6% за год. Эти четыре двадцать, могут быть увеличены максимум до пяти рублей, что понятно положения не спасет. Быть может, в следующем году, на республиканский бюджет прольётся золотой дождь, зальет своей «живительной» влагой бюджетные дыры, повысит зарплату учителям и докторам до средней по региону, отремонтирует больницы, школы, дороги, инфраструктуру ЖКХ, а нам простым смертным останется только принести хвалу богам, за наконец наставшее «царствие божие» на марийской земле.
Что делать?
Как видно неизбежный рост этой статьи неизбежен. Государство всеми силами старается переложить это бремя на нас с вами, далеко не богатых граждан России. Но давайте посмотрим, что же происходит сейчас в сфере ЖКХ. На данный момент задолженность населения за услуги ЖКХ, которая только по Йошкар-Оле превышает сумму 260 миллионов рублей, а по республике стремительно приближается к отметке в 550 миллионов рублей и тенденций хотя бы к замораживанию этой суммы, не наблюдается. Как в таких условиях будет функционировать новоявленное образование, не совсем понятно. Не хочется подробно останавливаться на причинах неплатежей наших сограждан, но одну, на мой взгляд, важнейшую причину растущей задолженности я вижу в непрозрачности расходовании денежных средств на ЖКХ. Люди не понимают, за что они платят и есть ли смысл вообще платить за виртуальные услуги и содержание сотен юристов и бухгалтеров (на сегодняшний день, 208 организаций в Йошкар-Оле, занимаются управлением и ремонтом многоквартирных домов), которые непосредственного участия в обслуживании жилья, не принимают. К слову: Издержки управляющих компаний на содержание сотрудников достигают 25 %. Не пора ли властям города задуматься об объединении всех управляющих и ресурсоснабжающих организаций под одну крышу, полностью подконтрольную мэру города, с полностью прозрачными расходами, одним расчетным центром и ремонтной базой. Этот шаг позволил бы сэкономить десятки миллионов рублей наших с вами денег, и быть может, никаких новых увеличений поборов с населения не понадобится.