«Если бы знал, что здесь построят многоэтажку, давно бы уже продал квартиру и переехал», — говорят жители регионов, столкнувшиеся с точечной застройкой. Чаще всего новый дом перед окнами становится для них неожиданностью, а о публичных слушаниях по этому поводу люди узнают постфактум. «7х7» рассказывает, как это происходит, на примере Костромы. Там чиновники провели публичные слушания, в которых участвовал всего один человек — сотрудница мэрии. Как перед выборами кандидаты-единороссы обещали жителям помочь с благоустройством двора, а после выборов люди узнали о планах построить там многоэтажный дом, почему слушания с одним участником незаконны и на что могут ссылаться в суде жители любого региона, если попадут в такую же ситуацию, — в обзоре «7х7».
Как депутаты в Костроме поменяли правила застройки
Жители домов на улице Ленина, 98 и улице Совхозной, 27 в Костроме после сентябрьских выборов 2020 года узнали, что перед их окнами будут строить восьмиэтажный дом. Этот участок был предоставлен строительной компании «МС Инвест» в качестве компенсации затрат на достройку проблемного дома по улице Галичской*. «МС Инвест» уступил право на этот участок другому застройщику — ООО «Стройнова». Офисы ООО «МС Инвест» и ООО «Стройнова» находятся в одном здании — на улице Маршала Новикова, 22/22.
Костромское экологическое движение «Во имя жизни» в январе 2021 года обратилось в Минстрой России с просьбой проверить правомерность этого решения гордумы, которое позволяет вести еще более плотную застройку. Ответ (имеется в распоряжении «7х7») экологи получили не из Минстроя, а из администрации Костромской области. Как сообщил замгубернатора Дмитрий Гальцев, причин внесения изменений в Правила землепользования и застройки было две. Первая - обращение в мэрию Костромы от Союза строителей Верхней Волги. Вторая — необходимость уменьшения участков для строительства вызвана «сложностью размещения домов с малогабаритными квартирами, например, для переселения граждан».
Сопредседатель «Во имя жизни» Валентина Ямщикова не увидела в этом ответе юридически обоснованных причин для изменения правил застройки Костромы:
— Почему-то власть слышит желания застройщиков и быстренько их ублажает, а соблюдать закон в отношении собственных жителей не желает. Что о народе думать? И так сойдет, перетерпят.
Союз строителей Верхней Волги — саморегулируемая организация, в которую входят строительные компании, в том числе «Стройнова». Как выяснил «7x7», гендиректор союза Евгений Суслов раньше возглавлял департамент строительства Костромской области. Союз строителей Верхней Волги обозначен в системе «СПАРК» как контрагент «Стройновы» (то есть у них были общие договоры).
Проект, который застройщик показал жителям 1 апреля. Новый дом - в середине. Фото Алексея Уханкова
Благоустройство как предвыборное обещание
На встречу с жителями 1 апреля пришли депутат Костромской облдумы Сергей Деменков, сотрудники костромской мэрии и руководитель компании «Стройнова», которую Деменков назвал «предполагаемым» застройщиком.
Оказалось, что прошлым летом жильцы дома на улице Совхозной, 27 подали заявку на благоустройство во дворе детской площадки по программе «Народный бюджет». По их словам, сделать это жителям советовали перед сентябрьскими выборами 2020 года кандидаты от «Единой России». Но в день выборов горожане узнали, что проект не попал в «Народный бюджет». Об этом рассказал один из жильцов дома на улице Ленина, 98:
— Кандидат [в депутаты] нам сказал, что наш двор попадает под нужный статус, собирайте подписи, подавайте заявку.
Мы все собрали, все сдали, а когда пришли голосовать — нашего адреса нет. Начинаем разбираться, почему так, а нам говорят: «Ребята, у вас земля уже не относится к городской, ее уже под застройку отдали».
По словам старшей по дому на улице Ленина, 98 Светланы Коваль, собирать подписи помогал кандидат Александр Лаговский. На сентябрьских выборах его избрали депутатом гордумы от «Единой России». А в октябре жители узнали, что перед их домом хотят строить многоэтажку.
Замглавы администрации Костромы Ольга Воронина объяснила непонятную ситуацию с «Народным бюджетом» тем, что земля на тот момент была в переходном статусе: ее уже решили передать застройщику, но не успели это оформить. Ответа на вопрос, почему их сразу об этом не предупредили (еще до начала сбора подписей за включение в «Народный бюджет»), жители так и не получили. Хотя чиновники, по словам Ворониной, об этом нюансе знали:
— По условиям программы благоустраиваемая территория должна быть территорией общего пользования, а земельный участок, который был вами заявлен для устройства детской площадки, уже был сформирован, и шла процедура его предоставления застройщику, — пояснила она жителям на встрече.
В апреле на встрече с застройщиком и чиновниками жители впервые увидели проект благоустройства их дворов. Фото Алексея Уханкова
Публичные слушания для одного человека
Выслушать мнение жителей двух домов чиновники и застройщик согласились уже после того, как был разработан проект новостройки.
— Наша цель — выслушать все стороны, — заверил жителей на встрече депутат Сергей Деменков.
Ольга Воронина сослалась на проект планировки квартала, утвержденный депутатами гордумы в сентябре 2020 года. По ее словам, участки под домами на Ленина, 98 и Совхозной, 27 на тот момент находились в собственности жителей, а на свободной территории между ними разрешено строительство. Воронина сказала жителям, что они не должны воспринимать этот участок как «озелененную территорию».
По словам пришедших на встречу жильцов, администрация города не уведомила их о публичных слушаниях, на которых решалась судьба земельного участка возле их домов. Они прошли в июле 2019 года. Ольга Воронина ответила людям, что мэрия анонсировала слушания:
— Мы размещали информацию как положено — на сайте администрации и в СМИ, уведомление [о слушаниях] каждого собственника законом не предусмотрено.
Жители об этих слушаниях не знали. На подъездах домов объявлений не было. В итоге в публичных слушаниях участвовал всего один человек — сотрудница администрации Костромы Наталья Соколова. Она внесла на «слушаниях» восемь предложений и сама их приняла.
Журналисты «7х7» выяснили, что анонсировать публичные слушания в интернете недостаточно. Согласно пункту 8 статьи 5.1 Градостроительного кодекса РФ, оповещение о них должно размещаться в том числе «в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которой подготовлены соответствующие проекты». Вариант такого оповещения — объявления на подъездах домов. В 2019 году Верховный суд России постановил, что межевать дворы без учета мнения жильцов нельзя. Судебная коллегия отметила, что «тайные публичные слушания не могут служить прикрытием для неправомерного перераспределения земли».
О том, что в публичных слушаниях должны принимать участие жители, говорится и в правилах проведения слушаний в Костроме (статья 2). Светлана Коваль направила в суд иск, в котором просит признать недействительными результаты межевания двора, так как жителей не уведомили о слушаниях, как того требует законодательство.
Почему жители против восьмиэтажного дома во дворе
На встрече представитель компании «Стройнова» Константин Кобец показал жителям слайды с вариантами благоустройства двора. Одна из претензий жильцов — новый дом будет закрывать солнечный свет в окнах: «Вы у нас все отобрали, солнце — и то отобрали!» По словам Кобеца, тень от нового дома будет закрывать от солнца дом на улице Ленина с 7:00 до 10:30, дом на Совхозной — с 12:30 до 18:00.
— Инсоляция полностью соответствует принятым нормам, — заверил он.
Проблему парковок, детских и спортивных площадок застройщик предложил решить с помощью концепции «Общий двор», суть которой — использование территорий сразу трех домов для размещения общих спортивных и детских площадок и парковок.
Сейчас на участке, где планируется строительство, стоят конструкции для сушки белья времен СССР (см. главное фото). Застройщик предлагает переставить их во двор дома на Совхозной, а жители дома на улице Ленина, 98 просят их оставить. Светлана Коваль пояснила «7х7», что людям негде сушить белье:
— У нас дом старый, построен в 1940 году, в нем еще есть коммунальные квартиры. Балконов у нас нет. До октября мы жили и не думали, что кто-то посягнет на нашу дворовую территорию.
Площадь земельного участка под строительство дома по улице Ленина, 96а - 2351 м². Площадь самого дома, согласно указанным в документации застройщика параметрам (длина — 34,7 м, ширина — 13,6 м), — 472 м². Таким образом, свободная от застройки площадь участка — 1879 м². По старой редакции Правил землепользования и застройки в Костроме на таком участке можно было строить среднеэтажный дом на 31 квартиру (из расчета 60 м² земельного участка на квартиру). По новой редакции Правил, принятой в 2020 году, допускается строительство 47-квартирного дома (40 м² на квартиру).
Однако, как выяснил «7x7», проект дома на улице Ленина, 96а не соответствует и новым правилам застройки.
Согласно проекту, в доме будет восемь этажей и 56 квартир, то есть на одну квартиру приходится 33,5 м² земли. По новым правилам застройки их должно быть 40. Если бы речь шла о строительстве девятиэтажного дома, то нормы были бы соблюдены (для высотной застройки норматив составляет 30 м² на квартиру). Но строить девятиэтажный дом на этом участке нельзя: он относится к зоне среднеэтажной застройки Ж-3.
В проекте предусмотрено 9 парковок на 71 место. Но только три из них (30 мест) соответствуют нормативам СанПиН. Две парковки по пять машино-мест размещены вплотную к торцам домов, тогда как по нормам СанПиН должны располагаться не ближе 10 м от них. У двух парковок, на 11 и 3 машино-места, не выдержано это расстояние от фасада дома. Еще две парковки, на 5 и 12 мест, расположены слишком близко к детским площадкам.
Корреспондент «7x7» позвонил в администрацию Костромы, чтобы узнать, почему в проекте не соблюдены нормы и заставят ли застройщика его изменить, но ответа ему не дали, попросив направить письменный запрос. Редакция «7x7» сообщит читателям, когда получит ответ.
Возле торца дома на улице Ленина, 98 планируют устроить парковку, хотя по СанПиН ее здесь делать нельзя. Фото Алексея Молоторенко
* В Костромской области в 2018 году был принят региональный закон №359-6 ЗКО, по которому компаниям-санаторам, за свой счет завершившим строительство проблемных домов, выделяют земельные участки под строительство без торгов.
Выделение участка перед домами на улицах Ленина и Совхозной под строительство - уже не первый в Костроме случай, когда чиновники отмежевали свободную территорию во дворе дома и передали этот участок санатору. В городе продолжается конфликт жителей улицы Окружной с компанией «КостомаБизнесСтрой», которая как санатор получила земельный участок без торгов и строит девятиэтажный дом на месте рощи. В марте портал Kostroma.Today написал о многоэтажке, которую планируют построить возле дома №6 по улице Профсоюзной. Там жители тоже против этого строительства, но чиновники им отвечают, что все законно.
Интернет-журнал «7х7» запросил в региональном департаменте строительства перечень компаний-санаторов, получивших в Костроме земельные участки за достройку домов. Однако нам отказались его предоставить.